盈利能力大幅下滑，运营效率稳中有升

5月26日，上海易居房地产(512200)钻研院联合中国房地产(512200)业协会公布了最新的《2022房地产(512200)上市公司测评钻研报告》。

根据《2022房地产(512200)上市公司测评钻研报告》显示，10强上市房企排名隐藏变化。今天8条股市要闻消息其中，万科再次蝉联榜首；保利进展、中国海外进展(00688)位列第二、三名，排名较上年均有提升；碧桂园(02007)位列第四名；华润置地(01109)、龙湖集团、招商蛇口(001979)、新城控股(601155)分列第五、六、七、八名，排名较上年均有提升；金地集团(600383)、旭辉控股集团(00884)位列第九、十名，为2022年新晋10强。

据熟悉，此次测评的钻研对象为沪深上市房企94家，在港上市房企60家，以及海外上市房企1家，合计155家。与2021年相比，纳入测评的上市公司总数净减少40家。新增3家，其中1家为2021年新上市房企。剔除43家，剔除原因包含企业经营风险较大、逐步退出房地产(512200)行业等。

从核心测评指标看来，2021年上市房企总资产规模均值为1549.12亿元，较上年有所下降，房地产(512200)开发收入均值为294.79亿元，较上年略有上升；盈利能力方面，绝对指标净利润均值为25.19亿元，相对指标净资产收益率均值为3.04%，均较上年有较大幅度下降；偿债指标方面，净负债率均值较上年下降7.39个百分点至87.68%；经营效率稳中有升，总资产周转率、存货周转率均值较上年有微升。今天8条股市要闻消息

此次测评还公布了2022房地产(512200)配套供应链上市公司测评成果。测评钻研报告指出，2021年，受疫情原因叠加原材料上涨，供应链企业利润普遍承压。另一方面，受地产行业流动性紧缩影响，2021年房企频频暴雷，与房企深度合作的供应商坏账普遍增加。各种不利因素叠加，导致供应链企业盈利表现普遍不佳。

总体看来，上市房企总体展现以下特点：

资本销售市场表现方面，地产指数波动下滑，盈利能力大幅下滑。报告显示，以2021年12月31日收盘价计算，申万房地产(512200)行业指数全年累计下挫12.94%，跑输沪深300指数7.74个百分点，在申万28个一级行业内排名靠后。恒生中国(159963)内地地产指数全年累计下挫30.61%，跑输恒生中国(159963)100指数9.48个百分点。今天8条股市要闻消息总体看来，两地房地产(512200)版块行情均较大幅度弱于大盘。

2021年，房地产(512200)上市公司的每股收益平均值隐藏大幅下滑。受到销售市场趋冷和成本增加因素影响，房企盈利空间隐藏收缩。估值水平也连续了近年来的下跌行情趋势，2021年上市房企市盈率和市净率指标显著低于全销售市场平均水平，体现了销售市场针对行业前景的预测较为消极。同时，上市房企盈利能力大幅下滑，流动性危机聚合爆发，导致房企分红隐藏较大幅度下降。

运营规模上，规模增速延续放缓，总资产均值增速近五年来首次为负。2021年，我国商品房销售面积17.9亿平方米，同比增长1.9%，商品房销售金额达18.2万亿元，同比增长4.8%。今天8条股市要闻消息总体看来，在“房住不炒”和“三稳”现行政策的影响下，行业总体规模虽小幅上涨，但增速延续放缓。

2021年，上市房企总资产均值为1549.12亿元，同比下挫1.82%；净资产均值为365.14亿元，同比上涨8.38%；房地产(512200)开发业务收入均值为294.79亿元，同比上涨7.21%；营业利润均值为42.81亿元，同比下挫18.41%。增速方面，除房地产(512200)开发业务收入的增速仍维持上涨外，净资产均值增速较去年有所下降，而总资产、营业利润均值为负增长。

偿债能力方面，调控杠杆初见成效，房企更加重视现金治理。2021年，在“三道红线”、房地产(512200)贷款聚合度等多项现行政策颁布的背景下，全年融资环境趋紧。今天8条股市要闻消息2021年三季度现行政策延续收紧，部分房企引发债务问题，遭到国内外评级机构多次下调评级，融资环境更加困难，而四季度至今，多部门密集发声以维护房地产(512200)销售市场的健康进展，促进良性循环，防范化解房地产(512200)行业风险。

报告显示，在长期偿债能力方面，2021年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为61.62%，同比下降2.09%；净负债率均值为87.68%，较上年下降7.39个百分点。短期偿债能力方面，2021年，上市房企流动比率均值为1.66，速动比率均值为0.65，两者与上年相比，基础维持稳定。现金短债比中位数为1.33，较上年提升2.31个百分点，短期偿债能力有所提升。2021年，行业总体控负债，去杠杆压迫较大。即便头部房企也要稳健笃行，注意负债规模、还款期限及现金流治理。

盈利能力方面，盈利空间有所收窄，各类指标均有下降。2021年，上市房企营业利润均值42.81亿元，同比下降18.41%；净利润均值25.19亿元，同比下降21.70%；净资产收益率均值3.04%，较上年下降5.74个百分点；总资产酬劳率均值2.65%，较上年下降0.97个百分点。今天8条股市要闻消息总体看来，各类盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。

从绝对盈利能力看来，11家上市房企净利润超过100亿元，占比6.96%；25家上市房企隐藏亏损，占比15.82%。从相对盈利能力看来，仅3家上市房企总资产酬劳率高于10%，占比1.90%。相比2020年，总资产酬劳率超过10%的上市房企占比下降，介于5%-10%的上市房企占比略有提升，介于0-5%的上市房企占比略有下降，小于0的上市房企占比连续两年突出提升。总体看来，上市房企回报率关键聚合在0-5%，总体盈利水平较2020年有所下降。

在成长能力上，收入规模略有增长，净利润隐藏较大程度下降。2021年，上市房企的房地产(512200)开发业务收入、营业收入和净资产规模均实现增长，净利润规模隐藏下滑。今天8条股市要闻消息具体看来，房地产(512200)开发业务收入均值同比增长7.21%，增速较上年上升5.37个百分点；营业收入均值同比增长10.81%，增速较上年下降4.59个百分点；净利润均值同比下挫21.69%；净资产规模均值同比增长8.38%，增速较上年下降5.38个百分点。

经营效率方面，运营效率稳中有升，存货增速再次下降。2021年，上市房企经营效率指标再次维持稳中有升，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.40,0.30和0.21，三项指标均较2020年有小幅提升。

随着房地产(512200)行业金融属性的减弱，加上聚合供地、“三道红线”等现行政策不断升级的背景下，资金回笼和去化压迫较大，上市房企存货规模增速变缓。报告显示，2021年上市房企的存货均值同比上涨5.57%，增速下降9.23个百分点。2021年在“四限”现行政策影响下，房企去化承受肯定压迫。从存货聚合度情况看，10强上市房企总存货占比约43%，30强房企占比约74%，50强房企占比约86%。今天8条股市要闻消息相较2020年，聚合度行情趋势加强。

从社会责任(161912)方面看来，纳税金额有所下降，企业践行社会责任(161912)。2021年，上市房企纳税额均值为18.36亿元，同比下降约15%。一方面，近两年疫情反复，國家实施减税降费的现行政策，助力企业抵御疫情冲击。另一方面，行业总体利润空间下调还是纳税额减少的可能原因之一。面向社会公众层面，各大房企在乡村振兴、精准扶贫、文化体育、抗疫救灾、文物保卫等多个领域积极开展公益活动。在防疫常态化影响下，全部30强上市房企均参与了抗疫救灾，26家企业参与了精准扶贫乡村振兴、24家企业积极参与教育助学活动。

从创新能力方面看来，随着行业进展模式的转变，回归产品居住本质、注重多元业务进展、向治理要红利渐渐成为房企在困难时期的发力点和突破点。愈来愈多的房企从客户需求动身，进行产品的迭代升级，促进产品服务力的升级，加强客户满足度治理，强调工程质量的监管，在科技赋能和数字化应用方面仍在不断推陈出新。此外，为拓展收入，寻觅多种盈利渠道，多元化的业务进展、努力寻觅第二增长曲线可能成为众多房企2022年的重大挑选。今天8条股市要闻消息与此同时，物业治理版块照旧是多数房企的优先挑选，现金流稳定、聚合度低、成长空间大的物业版块已经获得资本销售市场的广泛认可。

测评钻研报告指出，当前房地产(512200)销售市场规模渐渐见顶，盈利空间较为狭窄，融资渠道需要疏通，行业面临较多挑战，需要现行政策引导以复原信念、扭转消极预测。随着2022年稳地产现行政策的延续推出，有利于房地产(512200)行业健康进展。同时，上市房企应从自身动身，细腻治理、积极创新以更好的满足销售市场的需求，面对稳增长稳销售市场的任务，努力发挥更大作用。