人口影响楼市的逻辑变了

“在行成內部，有关产品系列会出现好几个整治精英团队，例如专做固收、专做二级市场销售、专做股份投投、专做私募基金……这种精英团队径渭明晰，一旦商品定类了，便会有分别根线的整治精英团队从总公司到每个大城市开始学习培训和市场销售，那麼包括市场销售、风险控制这些，全体人员依照这一类型来执行。‘创世安霖二号私募投资股票基金’这一商品，从一开始，便是固收的整治精英团队从总公司到每个大城市铺平市场销售。”有了解内幕的人员向新闻记者表露。

选择什么跑道？茅炜依据产业链进度市场行情发展趋势制订了自身的方案：聚焦点成长性跑道，主推水龙头白马股，重中之重合理布局意味着嘻哈侠社会经济发展的制造行业，如TMT、诊疗药业、新能源技术、高端制造、新型材料等，药业、新能源技术、电子器件三大行业是开拓者的重中之重行业。

公租房、长租房、保障性租赁住房等概念层出不穷，其实就说明，城镇新增人口对楼市的影响力下降了。

最近，“七普”人口数据公布，各界都很关心。以地产为例，过去钻研房地产(512200)销售市场的各派别，不管是学院派的、還是业内人士，乃至是“野路子”的自媒体，推断房地产(512200)还有没有将来，推断某一个城市的房子值不值得买(300785)入，人口是最重大的指标。一般逻辑是，人口增长、常住人口导入，房地产(512200)销售市场就有前途，这个城市的房子就值得买(300785)入，真的是这样的吗？

直观感觉，貌似就是这么个逻辑。所谓留得青山在，不怕没柴烧，有人就有需求，“买田置业”是老祖宗传下来的亘古不变的消费习性，在当代乃至还被强化了。比如，长辈为子女、乃至第三代买房的现象比较突出：小孩还在上学，房子就买好了；子女刚刚进入社会，婚房、乃至学位房都买好了。其它，国人买房的年龄段，可以分布的很广，50岁买房的也很多。今日股市行情大盘图腰

最近，笔者在广州中心区看新盘，楼盘销售告知我，90平方米以下的购房者多数是30岁左右的年轻人，但凡单价在6万元以上、面积在120平方米以上的新房，购房者大多是45岁以上的中年人群。这部分人群手上有房子、有积蓄，卖掉手上的房子，再加上积蓄才能消费得起价格这么高的房子。房子设计理念、空间布局日新月异，中老年好友看了，也有换房的冲动。

回到话题。虽然人口因素实在很重大，地产行业还有“长期看人口”的推断逻辑，可是用人口总量来臆测房地产(512200)销售市场的行情，可能会形成误导。以深圳为例，此次普查数据显示，截止到2020年，深圳常住人口数大概为1756万人，10年间深圳常住人口增加了约714万人，为广东省内人口增长最多的城市。可是，深圳的住房自有率，这十几年来一直坚持在30%左右。

也就是，来了深圳的人，一部分会买房，但随着人口基数扩大，买房人群的占比却并没有增加，没有买房的人群基数在扩大。凡是来了深圳的人，都想买房，这个结论应该没有疑问。可是，随着人口基数的扩大，房子和愈来愈多的深圳人之间没啥瓜葛了。再说的直白点儿，房子和大多数深圳人没太大关系。近些年，房价水平涨到这个份上，这个逻辑愈来愈成立了。今日股市行情大盘图腰

即便是低房价的城市，还是这样的。我一个亲戚，在县里打工了10年，从来没有买房的打算。他住哪里呢？早前住工棚，后来几个人住城边村，还住过工头的顶账房，现在住东家的南房（注：北方的南房往往是放杂物、饲料和燃料的地方）。这让我想到一个问题，即便房地产(512200)销售市场化20多年了，但房子的形态远远超出人们的想象，真正的商品房还并不多。

换句话来讲，人们讲的房地产(512200)销售市场、购买力等，都是商品房，并不包含其他类型的住房。近些年，房价经历3轮突出的上涨，2010~2011年、2015~2017年、2020年以来，不管是深圳这样的一线城市，還是老家县城的八线城市，房价都到了历史最高水平，据说浙江有的县城最高房价已经到了3万元/平方米了。因此，人口中的边际部分（高收入）对楼市才有影响。

网上有个话题，说深圳10年增加了714万人，住哪里？答案是，需求会建造供给，谁也不会睡马路上，只不过非媒体关心的商品房而已。近年来，國家现行政策很关心年轻人的住房问题，公租房、长租房、保障性租赁住房等概念层出不穷，其实就说明，城镇新增人口对楼市的影响力下降了。所以，别再拿人口增加来给楼市打鸡血了，国际上人口红利大的國家多了去了，比如印度，红利人口占比比我国还高，但从未听说过印度的地产有多红火。今日股市行情大盘图腰

（作者系房地产(512200)钻研人士）