机构投资者“资产欠配”公募REITs人气爆棚

上市一周年以来，公募REITs的优越性慢慢被销售市场所认识，销售市场各方针对公募REITs的亲热有增无减。年内新发产品销售市场认购火爆，日前公布的国金中国铁建(01186)高速REIT累计认购超400亿元，该基金公众发售部分的配售比例约2.45%，远低于去年的平均水平。二级销售市场的REITs虽然有所调整，可是估值仍处于高位。今日股票行情大盘走势图

销售市场人士预测，结合我国当前相对宽松的货币现行政策，机构投资者普遍面临“资产欠配”的局面。在此背景下，同时具有相对稳定收益特征和二级销售市场增值收益的公募REITs产品，更是成为机构投资者青睐的金融产品。今日股票行情大盘走势图

当前看来，销售市场各方针对公募REITs的销售市场扩容都有较大期望，现行政策层面鼓舞REITs进展的文件也不断颁布。不过，考虑到公募REITs仍处于试点阶段，且属于面向公众投资者的重大金融创新产品，因此短时间内全方位放开的可能性较小，但审批发行的时效性和试点范围将显著提升、放宽。今日股票行情大盘走势图

新发REITs供不应求今日股票行情大盘走势图

公募REITs依然处于卖方销售市场。截至2022年5月末，我国已累计发行12只基础设施公募REITs，合计发行规模约为458亿元。但此规模与我国巨量、优质的基础设施资产存量规模相比，尚存有较大的规模差距，具备极大的进展前景。今日股票行情大盘走势图

6月24日，备受瞩目的国金中国铁建(01186)高速REIT公布认购申请确认比例结局公告，公众投资者认购基金15.35亿份（比例配售前），配售比例约2.45%；网下投资者认购份额27.153亿份（比例配售前），配售比例约3.22%；战略配售3.75亿份，配售比例为100%。以此计算，国金中国铁建(01186)高速REIT的认购规模超过440亿元。今日股票行情大盘走势图

年内新发REITs被机构和平凡投资者“围猎”，好像已成为常态。4月份，华夏中国交建(601800)高速公路REIT启动公布发售，公众部分认购规模超840亿，配售比例约为0.8%，突破了去年5月中航首钢生物质REIT创下1.76%的最低配售比纪录。今日股票行情大盘走势图

从数据上看来，经过了一年的销售市场培养，去年开端正式面向国内投资者的公募REITs实在愈来愈受欢迎。去年发行的11只公募REITs产品中，包含中航首钢生物质REIT在内的平均配售比为5.50%，远远高于今年的两只产品，有3只产品的这一数据乃至超过10%。今日股票行情大盘走势图

认购火爆体现了REITs产品的稀缺性。“结合我国当前相对宽松的货币现行政策，机构投资者普遍面临‘资产欠配’的局面，同时具有相对稳定收益特征和二级销售市场增值收益的公募REITs产品，更是成为机构投资者青睐的金融产品。”招商证券(06099)REITs业务负责人在接受证券时报记者的采访时表达。今日股票行情大盘走势图

华金证券创新资产治理总部总经理杜鹏也对证券时报记者表达，在目前国际国内经济发展形势比较复杂的大背景下，优质资产愈来愈少，不管是对个人還是机构，资产配置难度愈来愈大，像公募REITs这类资产晶莹度高、收益来源于底层资产，现金流几乎全体给投资人分派的大类资产就愈发受到青睐。今日股票行情大盘走势图

同时，目前公募REITs销售市场运作刚满一年，总体发行量有限。上半年发行1只华夏中交建高速项目，加上最近发行的国金铁建REIT，整个公募REITs销售市场至今共发行13只产品，发行规模约506亿左右，突出隐藏供给稀缺、需求明显的现象。今日股票行情大盘走势图

二级销售市场估值居高难下今日股票行情大盘走势图

公募REITs被投资者认可的另一个表现，就是其二级销售市场行情强劲。自去年6月21日首批产品上市以来，公募REITs在销售市场上一度小幅下挫，随后就延续上涨。今日股票行情大盘走势图

今年以来，在首批上市产品的表现贴近预测下，销售市场有所回调，可是估值依然处于高位。Wind数据显示，12只正在交易的REITs产品，扣除今年新上市的华夏中国交建(601800)高速公路REIT，上市以来的平均上涨幅度达到了26.44%。今日股票行情大盘走势图

考虑到REITs稳定分红特点，已上市REITs的二级销售市场收益更加出色。据上海证券基金(512900)评价中心统计，上市以来首批9只产品中有5只实现两次分红，4只产品实现一次分红。光大证券(06178)预测师孙伟风统计，截至6月20日，首批上市的9只REITs包含分红和资本增值的综合收益为26.99%。今日股票行情大盘走势图

“在当前‘资产荒’的背景下，REITs 由于数量较少本身具备肯定的稀缺性，处于供不应求情况，对投资者吸引力较强。因此，即便解禁后相关持有人卖出肯定份额，也会有新的投资者及时买入，不会引起价格的大幅波动。”孙伟风表达。今日股票行情大盘走势图

不过，机构人士也害怕，延续的高估值会削减REITs的长期投资回报。今日股票行情大盘走势图

“虽然公募REITs自去年上市以来平均上涨幅度超过20%，总体收益率较为高，但这并不能容易认为是常态。”杜鹏坦言。今日股票行情大盘走势图

前述招商证券(06099)REITs业务负责人也表达，海外成熟公募REITs的年均回报率在6%~10%之间，作为股票和债券之外的第三大类金融种类，公募REITs为资本销售市场提供了更为广泛的配置挑选基础，同时也为公众投资人提供了能够实现相对稳定收益的投资渠道。今日股票行情大盘走势图

该人士表达，总体而言，公募REITs的回报率处于股票和债券之间，一般无法达到股票投资者所追求的超高年化收益，但其收益的稳定性远胜股票销售市场，因此需要理性看待公募REITs投资及其收益水平。今日股票行情大盘走势图

“意见投资者坚持价值投资理念，在投资公募REITs前应充分评估自身风险偏好，充分熟悉公募REITs的产品逻辑和内在价值，幸免受短期销售市场行情影响，规避短期基金价格波动风险。”第一创业(002797)证券结构化产品部公募REITs投资产品负责人冉竞真表达。今日股票行情大盘走势图

他认为，从国外REITs销售市场的长期表现看来，REITs是中等风险、中等收益的金融工具；长期看来，风险收益特征不同于股票、债券等传统大类资产，可分散投资风险，优化投资者投资组合的风险收益比。目前，销售市场上包含第一创业(002797)证券在内已经有多家银行、券商设立以公募REITs为配置策略的资产治理产品，平凡投资者也可通过认购此类产品间接参与公募REITs投资。今日股票行情大盘走势图

机构静待销售市场扩容今日股票行情大盘走势图

在前期试点稳定的情况下，销售市场各方针对公募REITs的加快扩容有较大期望。今日股票行情大盘走势图

“经济发展下滑期，REITs是重大的信用扩张工具。于基建投资而言，通过盘活存量资产的方式，回笼前期沉淀的资金，改善相关资产持有者的资产负债表；其次，通过缩短资金回收久期、提升投资回报率的方式，提高相关各方的投资意愿；第三，通过缓解投资方针对中长期负债率的担忧，引导投资预测、增强其现阶段的投资信念。”孙伟风说。今日股票行情大盘走势图

冉竞真表达，“公募REITs供给的扩大，一方面是回应该下销售市场投资需求，更重大的是要始终着眼长远、立足全局。公募REITs在支持國家重大战略实施、增强服务实体经济发展质效、促进基础设施投融资健康进展、防范化解债务风险、做好‘六稳六保’工作、助推双循环等关键方面，意义不言而喻。”今日股票行情大盘走势图

事实上，现行政策层面也释放了诸多积极信号。2022年5月25日，国务院办公厅公布了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号，简称“19号文”），其中明确“进一步提高推选、审核效率，鼓舞更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。”自“19号文”公布以来，包含國家发改委、证监会、地方发改委、沪深交易所等整个公募REITs审核条线均在提高审核效率。今日股票行情大盘走势图

另一方面，扩募等现行政策也在逐步颁布。5月31日，沪深交易所同时公布了《公布募集基础设施证券投资基金业务指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》，明确了公募REITs扩募的相关现行政策指引，当前已有多只已发行的公募REITs正在加紧筹备扩募安排。后续随着公募REITs扩募落地，将有助于公募REITs销售市场进一步扩容，成为除首发之外另一条将公募REITs提升供给的重大路径。今日股票行情大盘走势图

“扩募针对REITs来说极为关键，意味着已上市的REITs可以通过收购新的资产来进展做大。”杜鹏表达，“和上市公司不一样，上市公司在上市的时候基础就是全体的资产上市了，但目前REITs发行人在发REITs时只是拿了一小部分资产，其自身储备的存量资产和再次新建的资产远远大于已上市资产，这就天然为后续延续扩募收购提供大量资产。其它，优秀的REITs治理人同样可以对外收购同类资产。从海外成熟REITs销售市场的进展看来，扩募带来的资产上市规模远远大于REITs新发上市的规模。所以，扩募针对提升资产供给量来说，可以说比首发的作用更大。”今日股票行情大盘走势图

不过，前述招商证券(06099)REITs业务负责人也指出，考虑到公募REITs仍处于试点阶段，且属于面向公众投资者的重大金融创新产品，公募REITs短时间内全方位放开的可能性较小，但审批发行的时效性和试点范围将显著提升、放宽。今日股票行情大盘走势图