实施普惠的个人住房贷款政策正当其时

尽快修订《个人住房贷款治理方法》，针对借款人购房贷款以房产价值为限，不再追究无限责任；严格住房贷款抵押房产的保险制度，保障购房人的财产和商业银行的贷款安全；为因疫情、地震等特别情况减免住房贷款利息留出通道。

2022年5月20日，中国人民银行公布降低五年期LPR利率15个BP，被销售市场称为大幅非对称降息，加之元月降息5BP,最新调整后五年期LPR为4.45%，结合5月15日下调首套平凡住房贷款利率下限20BP，理论上新购房者可享受最低房贷利率为4.25%。此项现行政策的效果还有待销售市场检验，在最敏感的资本销售市场上房地产(512200)行业股票价格并未因此在5月20日之后大幅上涨。a股今日股市行情大盘走势

有商业银行通过客户服务号已提醒客户注意：（1）非全部城市都会履行到全国标准的利率加点下限；（2）非全部客户都能享受到当地的利率加点下限；（3）存量房贷客户在合同中约定好的利率加点值在合同期间是不变的。容易地说：存量房贷客户可以享受到的房贷利率优待有限。本文对此做了深入预测，追根溯源发觉在新阶段增强我国个人住房贷款现行政策的普惠性质正当其时。

逐步引导降低a股今日股市行情大盘走势

存量住房贷款利率

根据央行利率现行政策，自2020年3月起，存量房贷客户转为“LPR+加点”浮动利率，马上原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成，加点数值在合同剩余期限内固定不变。a股今日股市行情大盘走势

2022年1月20日，央行公布5年期以上LPR降为4.6%，降幅为5BP，这是房贷定价方式调整后首次下调，降息后五年期LPR与一年期LPR差额扩大为90BP。

在实际应用中，各类企业贷款一般都是1-3年的流动资金贷款，即便房地产(512200)开发贷款也均在五年以内，所以一般的企业贷款都适用一年期LPR定价，而一般个人住房贷款合同期限都在10年以上，适用五年期LPR定价。a股今日股市行情大盘走势

本质上，一年期LPR和五年期LPR的差额体现的是货币的时间价值，即五年期贷款定价包含了一年期贷款价格和五年的期限溢价，但期限溢价非一成不变的。

从实际履行情况看来，目前个人住房贷款的实际履行利率远高于一般企业贷款。从央行《2021年第四季度货币现行政策履行报告》看来：2021年12月新发放企业贷款加权平均利率为 4.57%，同比下降0.04个百分点；个人住房贷款加权平均利率为5.63%，同比上升0.29个百分点，高于企业贷款1.06个百分点。也就是说，目前居民购房贷款实际履行利率要高于企业贷款利率106BP，这种现象不应该成为一种常态。a股今日股市行情大盘走势

查阅央行历年货币现行政策报告：2012年12月，新发放一般贷款加权平均利率为7.07%，个人住房贷款为6.22%，个人住房贷款利率低于一般贷款利率85 BP。2017年12月，一般贷款加权平均利率为5.80%，个人住房贷款为5.26%，个人住房贷款利率低于一般贷款利率54BP。直至2020年12月，一般贷款加权平均利率为5.30%（其中企业贷款利率4.61%），个人住房贷款为5.34%，个人住房贷款高于一般贷款利率4个BP，高于企业贷款利率73BP。

按照存量房贷客户转为“LPR+加点”浮动利率定价规则，加点数值在合同剩余期限内固定不变。2021年12月住房贷款加权益率为5.63%，平均加点幅度为98BP，2022年5月5年期LPR报价4.45%，假设今年不再调整LPR利率，2023年1月1日重定价时，存量住房贷款加权平均利率为5.43% ，比2022年降低20BP，虽然大幅降息，可是仍高于企业贷款利率86BP。a股今日股市行情大盘走势

据欧洲央行2018年9月公布的《欧元区房屋贷款利率最低的國家排名》数据显示，第一名是芬兰，房屋贷款利率为0.88%，第二名为葡萄牙(1.35%)，第三名为法国(1.53%)。而在欧元区國家中，房屋贷款利率最好的國家为希腊(3.04%)，其次是爱尔兰(3.02%)和马耳他(2.69%)。特殊是2019年8月，丹麦的日德兰银行推出了世界上首例负利率按揭贷款，利率为-0.5%。

个人住房贷款以房产做抵押，具有风险小、资本占用低、贷款期限长等优势，是各家商业银行激烈竞争的战略性业务。在猎取长期稳定收益的同时，商业银行还可以利用长期的借贷关系开展信用卡、理财等综合业务营销，从房贷客户上猎取更大的综合收益。a股今日股市行情大盘走势

各类企业特别是大中型企业，融资渠道多，可以通过发行债券、票据以及在资本销售市场上直接融资，如AAA 的企业发行的一年期短期融资券目前平均利率为3.07%，融资成本较低；國家对小微企业的信贷支持已经纳入商业银行考核，将逐步引导小微企业贷款利率降低。可是对个人住房贷款，特别是存量住房贷款利率一直未引起关心。

意见央行在引导商业银行降低增量住房贷款利率的同时，重视并钻研现行政策措施逐步引导降低存量个人住房贷款实际履行利率。按照差别化的住房信贷现行政策要求，在制定具体措施时，要对首套、二套住房贷款区别对待，重点引导首套平凡住房存量贷款利率下滑。a股今日股市行情大盘走势

建立特别情况下减免

住房贷款利息的机制a股今日股市行情大盘走势

新冠肺炎疫情至今历时三年有余，受新一轮疫情、国际局势变化的超预测影响，我国经济发展新的下滑压迫进一步加大。在民生方面尤为突出，特殊是在旅行、餐饮、娱乐等行业，受疫情影响大、从业人数多，连续三年的疫情导致很多家庭收入锐减，或有可能形成新的社会问题，产生不稳定的因素。

國家不断颁布各类现行政策措施，支持复原生产扶持实体经济发展。5月23日国务院颁布六方面33条稳经济发展一揽子现行政策措施，5月25日国务院召开稳住经济发展大盘电视电话会议，现行政策落地刻不容缓。与此同时，全社会各个行业的个人尚难直接感受到政府各类支持现行政策。一些旅行、餐饮、娱乐等行业的从业者难以统计失业、收入减少状况，平凡居民特殊是中小微企业主及从业者面临双重压迫，一方面是疫情中的收入锐减，另一方面基础生活费、房贷“月供”等刚性支出需要保障。家庭收入弹性与生活支出刚性之间的矛盾，亟待从现行政策支持措施上加以钻研解决。a股今日股市行情大盘走势

在政府各类医疗、民生保障下，群众基础生活困难较为好解决，而一旦没有收入来源，最简单发生问题的就是房贷“月供”。例如：一笔30年期100万元住房贷款，按照平均利率5.63%测算，累计需要偿还本息合计207万元，其中利息总额为107万元，每月月供为5759.72元。

此时，假如有特别情况下减免住房贷款利息的机制，将会大大减轻群众负担。如某借款人在疫情期间是还款的第60个月，则当月的月供5759.72元中利息为4351.96元，即减免一个月住房贷款利息可为该借款人减少4351.96元“月供”。按目前全国38万亿元住房贷款测算，全体减免一个月房贷利息，约为1797亿元，是全国2022年退税总量2.64万亿元的6.75%。國家有关部门可考虑通过商业银行对受疫情影响“封城”“静默”地域的住房贷款客户，按照实际天数减免肯定比例的住房贷款利息。a股今日股市行情大盘走势

与现有发放消费券、留抵退税等方式相比，直接减免房贷利息更具优势，关键考虑：

一是数据真实可靠。银行贷款数据完整精确、疫情防控数据容易晶莹，便于统计履行，预防造假作弊。a股今日股市行情大盘走势

二是作用直接高效。我国常用的扶持现行政策基础上都是针对企业，很少将补贴发放到个人，可是给企业的各类现行政策转化为消费存有肯定效率损失，减免房贷利息将减少一些商业银行的利润增速，却可以直接惠及千家万户，真正解决群众的急难愁盼问题。

三是免息普惠广泛。购房是中国老百姓(603883)一生最大的财务支出，一笔住房贷款涉及一个家庭乃至包含夫妻双方父母的三个家庭财富，关乎老中青三代人。通过房贷直接免息的做法，可以最大限度缓冲群众对疫情防控现行政策的不明白，激励购房者的消费意愿。特殊是在党的二十大召开之际，有利于营造良好的社会氛围。a股今日股市行情大盘走势

在百年未有之大变局下，国内外社会经济发展充满不确定性。建立特别情况下减免住房贷款利息的机制，增加住房贷款现行政策的普惠性质，有助于稳定民心构建协和社会。

完善落实抵押房产的a股今日股市行情大盘走势

保险现行政策

住房制度革新以来，房产已经成为居民家庭财富最大的部分，特殊是在北京上海等一线城市，家庭财富更聚合于所购房产。然而在我国，针对住房财产损失的家庭财产保险渗透率极低，人们普遍缺少对家庭最大资产的保险意识，即便贷款所购房产也没有投保任何保险。试想一下，一般家庭买汽车都会买多种保险，可是在家庭最大的资产——住房方面还缺少风险意识，这无异于让最关键的家庭财产“裸奔”。a股今日股市行情大盘走势

2020年9月瑞士再保险钻研院（以下简称瑞再）公布钻研报告指出，中国的住房保险渗透率约为0.01%，大大低于国外销售市场的平均水平，例如日本为0.18%，美国更是达到0.48%。如此庞大的保障缺口，与人们快速进展的住房销售市场极不相称。

商业住房保险缺位和不健全，使城镇住房在火灾、爆炸、自然灾害等威胁之下面临风险保障缺口。我国曾经有多个案例表明，由于很多事故无责任主体或责任主体无偿付能力，索赔难度极大，居民实际损失只能由政府代为补偿。这一方面会造成政府财政局压迫增大，另一方面仅依靠政府有限补助，亦无法充分补偿居民灾后实际损失。a股今日股市行情大盘走势

那么，如何填补该保障缺口？瑞再钻研院指出，可以借鉴国外成功范式，鼓舞银行加强和规范住房抵押贷款保险。据悉，国外部分银行出于风险管控的考虑，会强制要求贷款人在申请房贷时为其抵押房产投保防范财产损失的住房保险，这成为发达國家销售市场住房保险高渗透率的关键推力。

1998年人民银行公布的《个人住房贷款治理方法》规定，“以房产作为抵押的，借款人需在合同签署前办理房屋保险或托付贷款人代办有关保险手续。”据笔者熟悉，此项规定在商业银行履行过一段时间，后来考虑到保卫消费者权益、预防银行捆绑销售等因素，商业银行免除了个人住房贷款的强制性房屋财产保险要求。a股今日股市行情大盘走势

在实际履行中，自愿对所购房屋投保财产险的购房者极少，而且针对“地震或地震次生原因”所造成保险财产的损失，我国保险公司一般不承担赔偿责任，除非投保人办理了特意的地震保险。2008年汶川大地震时，就隐藏了“房倒人不死，按揭就得还”的悲剧。其后，经监管部门、政府专项下发文件解决了一时的问题，可是在根本现行政策制度上一直还存有空白。因此，有必要建立落实住房贷款抵押房产的财产保险制度，逐步加以引导完善。

一是将贷款定价和购买保险结合。商业银行可以将个人住房贷款的产品定价和保险产品的营销结合起来，通过价格引导客户购买保险。即针对购买按揭保险的客户，可履行较低的个人住房贷款优待利率，反之则提高个人住房贷款利率，以防范银行信贷资产风险。a股今日股市行情大盘走势

二是要求保险公司给与肯定让利。银行在为保险公司提供丰富按揭贷款客户资源时，可以要求保险公司对批量客户做出保费优待定价，达到三者互利共赢。

三是联合保险公司钻研设计特意的产品。如联合保险公司，针对在贷款存续期间，房屋因地震、爆炸、火灾等原因导致灭失的，引入政府住房保障资金进行保费补贴，以保证上述情况发生时，由保险公司代替购房者向银行归还贷款本息，一方面防范按揭贷款风险，一方面可以为购房者提供肯定的保障。 a股今日股市行情大盘走势

减轻贷款购房者的

我国目前的个人住房贷款是基于对借款人的信用发放，购房贷款借款人承担的是无限责任，个人购房者要承担房价大幅下降导致负资产的庞大风险。a股今日股市行情大盘走势

如某人在银行贷款70万元，购房价格100万元，首付30%。假如销售市场隐藏较大波动房价下挫至60万元，该借款人又失业无力还款的情况下，不仅要损失首付款30万元，房产处置60万元偿还银行贷款之后，该借款人还需要其它清偿剩余的银行贷款10万元以及期间的贷款利息、诉讼花费等。据悉，近年来，在北京燕郊等地已经隐藏房价大幅下挫，购房者“断供”“弃房”的情况发生。

在创新按揭贷款这一金融产品的美国，借款人实际承担的是有限责任，在所购房产变卖清偿贷款后，借款人对未清偿贷款不再承担偿还责任。a股今日股市行情大盘走势

在经济发展形势不好时，房价大幅下挫和失业者增多往往是同时发生。购房者“弃房”，一般都是在面临失业困境或收入锐减的情况下万不得已而为之，此时不仅会损失已经缴给开发商的首付资金，还让购房者承担针对购房贷款的无限责任，无疑将是雪上加霜。

还有另一种风险，假如贷款所购房屋因开发商资金链断裂等原因未建成，或者因火灾、地震等原因房屋灭失，在我国普遍缺少房屋保险的情况下，借款人仍然对银行贷款负有无限责任。如借款人无法再次按期归还贷款，将会列入失信名单，面临无法乘坐飞机高铁无法再次贷款等生活问题。a股今日股市行情大盘走势

将购房者贷款的法律责任限定在肯定范围之内，无疑会扩大发放贷款的商业银行的风险。但由商业银行作为专业机构承担房价大幅下挫极端情况下的风险，比让个人购房者承担更为合理。

和无限责任相比，有限责任是法律为现代企业制度创设的一条保卫性措施，将我国个人购房者从无限责任中解脱出来，可以说是一种社会进步。a股今日股市行情大盘走势

修订完善《个人住房贷款治理方法》

在1998年我国正式启动住房制度革新之前，我国分别引入源自新加坡的住房公积金制度、源自德国的住房储蓄制度以及源自美国的住房按揭贷款制度。这三种住房金融制度经过二十年来的实践进展已经分化：当前住房储蓄制度仅在中德住房储蓄银行存留少量业务，2020年末该行个人住房储蓄类贷款余额107亿元；全国住房公积金2020年度报告显示，住房公积金个人住房贷款余额62314亿元；与此同时，经过二十多年来的进展，商业性个人住房贷款余额已经达到38万亿元，成为我国房地产(512200)销售市场最重大的一项住房金融制度，还是当前居民购房普遍采取的一种方式。a股今日股市行情大盘走势

住房金融制度具有很强的现行政策性，与住房公积金、住房储蓄制度相比，住房抵押贷款销售市场化程度更高。近年来我国房地产(512200)销售市场坚决贯彻党中心“房住不炒”的总方针，加强保障性住房建设，房地产(512200)销售市场总体运作平稳，基础实现了稳地价、稳房价、稳预测的目的。目前商业银行发放的个人住房贷款90%以上都是购房家庭的首套房贷款，每户居民的第一套房应该得到现行政策的大力支持。可是与国外的一些住房贷款现行政策相比，我国个人住房贷款现行政策更为销售市场化，保障性、普惠性存有不足。如美国对住房贷款利息实行抵缴个人所得税现行政策、英国对银行发放住房贷款减免利息，而我国在住房贷款现行政策制度方面还缺少普惠性。

现行的《个人住房贷款治理方法》于1998年房改之初公布并实施，后续一些住房贷款利率等方面的革新都是在此基础上“打补丁”。a股今日股市行情大盘走势

迈进新时代，我国各类革新事业取得辉煌成绩，个人住房贷款余额占比已经达到GDP的33%，在国内外复杂多变的大环境下，需要重新审察个人住房贷款有关制度的合理性，尽快修订《个人住房贷款治理方法》，特殊是在方法中钻研增加普惠的原则和条款：针对借款人购房贷款以房产价值为限，不再追究无限责任；严格住房贷款抵押房产的保险制度，保障购房人的财产和商业银行的贷款安全；为因疫情、地震等特别情况减免住房贷款利息留出通道。

38万亿元的个人住房贷款，大概涉及一亿个家庭。钻研并完善具有普惠性质的个人住房贷款现行政策制度，针对健全我国住房金融制度意义深远。在我国财政局收入、商业银行利润维持10%以上增长的情况下，在保障商业银行基础利益的前提下，“让利于民”适当减轻购房者的贷款负担，一方面对我国房地产(512200)销售市场长远进展会大有裨益，另一方面可以切实减轻疫情的影响，精准快速启动消费，在惠及民生同时稳定社会经济发展。a股今日股市行情大盘走势

为此，望政府相关主管单位心怀“国之大者”，坚持“以人为本”，重新审察住房金融的基础制度，采取直接有效的手段真正普惠民生，着眼长远保经济发展增长保民生稳定，实施普惠的个人住房贷款现行政策正当其时。

（本文观点不代表所在机构。作者系建行研修中心住房金融研修院钻研人士）a股今日股市行情大盘走势

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