标本兼治、理性回归实现深圳房地产市场“软着陆”

证券时报记者 卓泳今日股票行情股城网

2021年以来，在深圳史上最严肃的房地产(512200)调控措施之下，深圳房地产(512200)销售市场进入了“寒冬”。就在最近，深圳二手房参考价现行政策颁布已满一周年，虽然没有官方数据表明二手房的实际成交价格降幅多少，但从各大中介机构公布的数据可看出，深圳二手住宅成交数量同比2020年已经“腰斩”，乃至创下2007年以来的新低。今日股票行情股城网

这是近二十多年来深圳房地产(512200)销售市场上隐藏的为数不多的深度调整。作为全国最早进行住房制度革新、领先推出商品房销售市场，并为全国的住房制度革新和房地产(512200)销售市场进展提供宝贵经验的深圳，近二十多年来房价却在一轮又一轮的调控下一路高歌猛进。更为关键的是，居高不下的房价加剧了市民住房矛盾、导致了产业隐藏外迁行情趋势等不良影响。今日股票行情股城网

深圳房价一路走高且居高不下的症结在哪里？深圳房价如何实现“软着陆”？近日，证券时报记者专访了深圳市原市委常委、副市长，深圳创新进展钻研院理事长张思平。张思平认为，深圳房价波动较大、乃至隐藏阶段性失控的根本原因在于制度设计不完善，而且无法在后续的实践中加以及时调整。接下来深圳应坚定不移地加快保障性住房建设，深化住房制度革新，通过增加总量和房地产(512200)调控来使房价逐步理性回归，实现房地产(512200)销售市场的“软着陆”。今日股票行情股城网

房价高涨的关键原因是今日股票行情股城网

制度设计缺陷且未及时调整今日股票行情股城网

证券时报记者：您认为，深圳房地产(512200)销售市场从二十多年前的平稳进展走到今天的矛盾凸显，关键原因是什么？今日股票行情股城网

张思平：深圳多年来房价猛涨，其关键的原因是由影响房地产(512200)进展的一系列深层制度设计缺陷造成的，这其中最重大的是住房制度、财税制度和土地制度。今日股票行情股城网

首先，深圳住房制度由“双轨”变“单轨”，由以社会保障主导转为以商品化主导是深圳房价快速上涨的根本原因。今日股票行情股城网

住房既有为中低收入群体提供社会保障的功能，又有为高收入群体提供商品化的功能。深圳1980年领先在全国启动了住房制度革新，在这一革新过程中，既破除了计划经济发展体制下福利分房旧的住房保障体制，实行了住房货币化、商品化，又借鉴了新加坡、中国香港对中低收入家庭提供住房保障的成功做法，提出了以住房保障主导导，兼顾住房销售市场化的“双轨三类多价”的住房制度革新方案，并提出2000年实现深圳每户一套住房的目的。2000年前后，经过十多年的努力基础完成了深圳传统福利分房制度向住宅货币化、商品化体制的转变，“双轨三类多价”的住房制度已基础建立，大体适应了深圳经济发展社会进展的需要，较为好地解决了与经济发展进展相适应的不同类别、不同群体的住房需要，房价长期维持基础稳定，2004年从前商品房房价大体维持在每平方米5000元~6000元。今日股票行情股城网

为深化住房制度革新，2000年前后國家作出了以住房商品化主导导的革新决策，把房地产(512200)作主导导产业培养进展，取消了政府和全部单位的保障性住房的建设和分配。但在落实这一革新过程中，深圳对住宅的社会保障功能认识不足，因此以2003年6月颁布《深圳市机关事业单位住房分配货币化革新实施方案》为标志，深圳住房制度的革新方向从以社会保障主导导的“双轨三类多价”，调整为以住房商品化主导导的单轨的住房建设和供应体系，不仅全方位取消了党政机关事业单位的全成本福利商品房的建设和分配，同时基础上也取消了面向企业中等收入群体的微利商品房建设和分配。今日股票行情股城网

深圳住房制度的方向性重大调整，给深圳住房的建设和进展带来三个基础变化：一是在住房供应上，把社会上不同收入水平的全部群体都赶向销售市场商品房供应体系，从需求方突破了原有的销售市场商品房的供求关系，直接促进了销售市场商品房价格的上涨。同时也使中等以下收入群体无力购买商品房，不得不住在由城中村原居民提供的出租屋内。二是在住房建设结构上，基础取消了政府福利房和企业微利房的建设，房地产(512200)开发企业成为唯独的合法住房建设者，商品房供应量无法满足全社会的住房需求，突破了销售市场商品房的供求关系，势必推高房价的快速上涨。三是刺激了房价的步步攀升，从2005年到2015年下半年，深圳的平均房价上涨了10倍以上，从每平方米5000元左右上升到50000元以上。今日股票行情股城网

其次，逐步形成土地财政局制度，成为推高房价的关键因素。今日股票行情股城网

2005年以来，随着房地产(512200)作为深圳主导产业的形成，销售市场商品房价格快速上涨，地方不仅通过房地产(512200)拉动投资规模，支撑地方GDP的快速增长，也通过卖地收入、土地使用费、契税、土地增值税、房地产(512200)企业的各种税收等方式，实现了地方财政局收入的高速增长，使房地产(512200)相关的税费收入成为地方财政局收入的关键组成部分，从而形成了地方与土地财政局紧密相关的新的财政局制度和体制。政府在自身利益的驱动下，反过来又积极促进房地产(512200)的进展，带动了房价的延续升高。今日股票行情股城网

具体看来，影响商品房价格一路走高的关键因素有以下几个：一是采取多种方式增加卖地收入。将土地由协议转让的方式改为公布拍卖，深圳在土地拍卖中不断产生地王。二是加大销售市场商品房供应的面积和比例。从2001年到2007年，深圳商品房占房屋总建设面积的95%。三是对房地产(512200)开发和居民购房提供大量的资金支撑。根据统计，在深圳银行业贷款中，房地产(512200)企业开发和住户买房贷款占50%以上，资本销售市场大量资金流向房地产(512200)销售市场。四是基础停止或消极对待保障性住房的建设。虽然国务院和深圳均先后颁布过文件，提出建设保障房的要求，但由于國家在文件中没有具体提出建设保障房的有效方法和结构比例，地方政府就没有动力去建保障房。今日股票行情股城网

再次，垄断的土地制度成为房地产(512200)价格高涨的基础原因。今日股票行情股城网

2005年以来，深圳房地产(512200)价格和财政局收入高速增长，政府对土地的高度垄断是构成其基础的制度性因素。政府作为销售市场商品房土地资源唯独提供者，垄断土地资源成为其不断推高地价的基础原因。今日股票行情股城网

当然，除了上述因素之外，销售市场和深圳本地的特别情况也助推了房价的上涨。如大量热钱涌入，将深圳的商品房视为一种金融投资品，采取加大负债率和杠杆率等多种方式，对房地产(512200)进行投资；此外，深圳人口过去十多年来迅猛增长，与土地资源紧张、土地供应不足形成了突出的矛盾，商品房供应长期处于供不应求的状况；还有，从2008年金融危机以来，宏观金融现行政策较为宽松，货币宽松还是促进房地产(512200)销售市场繁荣、房价上涨的原因之一。这些原因都起到了推波助澜的作用。今日股票行情股城网

证券时报记者：回首过去这二十多年来的深圳住房制度和房地产(512200)进展，您认为有哪些经验和教训？今日股票行情股城网

张思平：概括起来，深圳住房制度和房地产(512200)进展有三条基础经验和三条关键教训。基础经验是：第一，领先突破计划经济发展体制下福利性实物分房制度，寻求适应社会主义销售市场经济发展进展的、以保障性住房主导导的住房制度革新之路；第二，最早实行土地使用权有偿转让并形成房地产(512200)商品销售市场，为中国要素销售市场的建立和完善，为房地产(512200)业进展，为深圳乃至全国城市现代化建设作出历史性贡献；第三，领先寻求实践以保障性主导导的“双轨三类”住房制度，为20世纪中国住房制度革新提供了成功的示范。今日股票行情股城网

关键教训是：第一，住房制度革新设计中发生了某些偏差，从保障性主导转向以商品化销售市场化主导；第二，在2005年至2015年的10年间，保障性住房建设难以令人满足，与计划相差甚远，使深圳失去了保障房建设的“黄金十年”；第三，2015年在深圳房价暴涨中，无法及时颁布相关措施，错失了调控的最佳时机。今日股票行情股城网

房价上涨肯定程度上今日股票行情股城网

导致制造业外迁今日股票行情股城网

证券时报记者：您一直强调，在房地产(512200)销售市场和住房制度革新中，要厘清政府和销售市场的边界，这个问题为什么如此重大？边界在哪里？今日股票行情股城网

张思平：深圳住房销售市场隐藏的波动和失误，原因、教训是多方面的，但重大的一点是，在处理政府与销售市场的关系时隐藏了偏差，政府和销售市场边界不清楚，乃至有时会发生某些错位和缺位。比如2002年以来，政府让全部社会群体都进入商品房销售市场，全力促进房地产(512200)销售市场商品化。另一方面，又采取行政手段对商品房销售市场进行过多的干预和调控，使政府职能产生了错位。在政府对房地产(512200)进展过度干预下，销售市场机制缺位，房地产(512200)企业正常的经营受到干扰，市民在房地产(512200)销售市场中正常的交易受到限制，这些教训应该认真地汲取和幸免。今日股票行情股城网

在构建现代住房制度中，政府应该为中低收入及中等收入群体提供基础的公共服务和公共产品，落实好公民的基础居住权，并不断扩大保障房的覆盖面和保障标准，做到政府职能不缺位。与此同时，政府职能也不越位，商品房销售市场的进展关键应该发挥销售市场机制的作用，由销售市场调节，幸免再使用各种行政手段对房地产(512200)企业和购房居民进行干预和操纵，曾经使用过的对消费者的限购、对房地产(512200)限售、对价格的操纵等各种手段，随着保障性住房建设供应的逐步到位和商品房销售市场机制的逐步完善，应该逐步退出历史。今日股票行情股城网

当然，在界定政府与销售市场的边界中，并不排解政府在履行自己职责时，利用销售市场机制更好地实现保障性住房建设和进展的目的，也不排解在商品房销售市场失灵或隐藏重大波动时，政府关键用经济发展、法律手段进行必要的调控。今日股票行情股城网

证券时报记者：2015年的那一波房价上涨可谓是深圳楼市的分水岭，随之而来的是一批高新技术企业的外迁，引发产业空心化的隐忧，房价上涨和企业迁出是否有必定关系？今日股票行情股城网

张思平：从历史看来，深圳的制造业、特殊是劳动密集型产业经历了三次转移。第一次产业转移是由劳动力成本提高引起的。2008年《劳动合同法》颁布，提高了制造业和劳动力密集型产业的用工成本。第二次产业转移是由高房价引起的。2016年后过高的房价给企业的人才引进、经营成本带来很大的负面影响。第三次产业转移是由2018年中美贸易战引起的国际供应链重组。当然深圳土地资源紧张，房价上涨也对产业外迁产生了肯定的影响。由此看来，深圳产业转移在不同阶段有不同原因，可是房价过高实在是深圳制造业、包含部分高端制造(161037)业转移的一个重大原因。今日股票行情股城网

我一直呼吁深圳经济发展要警惕和预防产业空心化，但当经济发展进展到肯定阶段，工业增加值占GDP比例的下降，恐怕是一个行情趋势。近年来，全球产业链的转移调整有加快的迹象，国内包含深圳的民营企业和外资企业大量迁出，一部分转移到了东南亚等地区，一部分回流本国。因此，深圳这个时候稳住现有的制造业是比较重大的，特别是要稳住民营企业和外资企业。今日股票行情股城网

用时间换空间今日股票行情股城网

实现房地产(512200)销售市场“软着陆”今日股票行情股城网

证券时报记者：过去二十多年里，深圳的几轮房价上涨都在肯定程度上促进了经济发展增长，您如何看待房价上涨给一个城市经济发展社会带来的正面和负面的影响？今日股票行情股城网

张思平：从经济发展进展看来，作为重大的支柱产业，房地产(512200)一直支撑着GDP的延续增长，从2005年开端，房地产(512200)投资成为整个社会投资总量的重大组成部分，商品房销售额占GDP的比重、房地产(512200)投资在固定资产投资的占比、房地产(512200)和建筑业在GDP中的占比都有相当的重量。从政府的财政局收入看来，房地产(512200)已经成为地方财政局收入和保障政府正常运作经费的重大来源，虽然与内地一些城市相比，深圳的土地收入占地方财政局比重不算太高，但也已经是深圳城市正常运作必不可少的组成部分了。从城市建设和进展看来，房地产(512200)进展和房价上涨对深圳发挥了两个方面的作用，一个是卖地收入基础成为城市基础设施投资的重大来源，促进了现代化基础设施的建设；二是加快了城市的更新改造。今日股票行情股城网

从这个意义上来讲，深圳房价上涨也有其合理的地方，因为城市现代化程度更高了，公共配套服务更完善了，房产有肯定的升值还是符合规律的。可是，另一方面，房价上涨也“绑架”了政府，形成了严峻的财政局依靠，加上销售市场秩序紊乱、政府监管不力等，加重了房价上涨所带来的负面影响。此外，畸高的房价使工薪阶层买不起房，挤占了市民的正常消费，加大了金融风险，对深圳的产业进展也带来严峻影响。今日股票行情股城网

证券时报记者：您曾在2018年时就提出，深圳房价应每年渐渐下降，理性回归到合理水平，可是2019年下半年之后，房价再创新高，直到2021年政府颁布了调控现行政策之后，深圳楼市好像被“冻结”了，您如何评价此轮调控的效果？您认为当前深圳房价如何在不隐藏系统性风险的前提下合理回归？今日股票行情股城网

张思平：2021年以来，在从中心到地方的严肃调控措施下，应该说房地产(512200)销售市场处于一个下降的行情趋势中，至少深圳的二手房销售市场成交量萎缩了很多。这个时候有人提出，调控是否过头了？因为有很多刚需购房者不敢在销售市场下滑过程中出手买房了。现在深圳乃至全国的房地产(512200)销售市场都到了一个关键的时期，大家开端害怕房地产(512200)会不会“硬着陆”。目前按照中心的要求，要让房地产(512200)销售市场理性回归，实现“软着陆”，这就需要改变人们一直以来过度依靠房地产(512200)来实现经济发展增长的进展模式，转变为依靠科技创新、建立现代产业体系，实现经济发展高质量进展的模式。今日股票行情股城网

对深圳而言，一方面要加快建设保障房，增加住房供给的总量，另一方面，通过经济发展的进展来逐步消化过高的房价，随着经济发展的增长，将来房价只要不涨就等同于相对下降了。可是，现在按照中心的预测，经济发展将预测转弱，经济发展增长很难再回到两位数了，乃至很难回到6%，所以深圳也很难通过高速进展来消化这么高的房价泡沫。今日股票行情股城网

较为理想的挑选是用时间换空间，稳中趋软、理性回归，实现房地产(512200)销售市场的“软着陆”。但具体操作是很困难的，因为经济发展社会有很多要素很复杂，房地产(512200)销售市场是全国性的，需求还是全国的，中心有统一的调控要求，地方能否标本兼治，是个比较大的难题。所以，回到“双轨制”应是政府的工作重点，加快保障房建设，而且形成一套完整的保障房建设、运营、治理、交易、流转体系，等这个体系建立起来了，政府对房地产(512200)销售市场的调控压迫就小了，就可以逐步转向关键用经济发展手段来调节销售市场，而非行政手段。今日股票行情股城网

不应将人才今日股票行情股城网

纳入住房保障体系今日股票行情股城网

证券时报记者：深圳的住宅用地占城市建设用地仅20%左右，还达不到住建部提出的热点城市居住用地占比不低于25%，以及国际通行40%~50%的标准线，该如何考虑和处理保障房建设和土地供应紧张的问题？今日股票行情股城网

张思平：我认为不能用国际通行标准以及住建部提出的标准来跟深圳较为，因为无论是国内還是国外，像深圳这样人口规模的城市，土地面积大多数都比深圳大很多，居住用地也就比深圳大很多，整个容积率比深圳小很多。其次，在深圳有限的土地上，需要兼顾住房、产业、公共配套设施以及设定生态操纵线，深圳的土地利用效率比很多地方都高很多。所以，深圳的土地面积实在肯定程度上限制了住宅用地的开发。可是，人们可以通过提高容积率来释放更多的住房供给。比如在同等占地面积、或者同等建筑面积下，建设更多小户型的廉租房、保障房来满足低收入人群的需求。今日股票行情股城网

证券时报记者：您提到，不应该将人才纳入到住房保障体系中来，这样不公正。但面对当前国内在特定产业上的竞争，各地在不惜成本抢人才，深圳面临着庞大的外部冲击，如何权衡公正和效率？今日股票行情股城网

张思平：从2010年起，深圳市住房保障制度体系中增加了一个特别的保障群体，即“人才保障”，人才房已经构成深圳保障性住房体系中的重大组成部分。多年来，深圳市以学历作主导要依据，确定不同层次的人才标准，并列入住房保障制度中最重大的保障对象，将新建保障性住房中1/3的房源作为人才房，并对未分配到人才房的人才进行货币补贴。今日股票行情股城网

这项现行政策从根本上使政府和用人单位在人才住房保障和激励机制上发生了“错位”，违反了住房保障性的革新和公共现行政策制定中的公正原则和基础方向，应该是住房制度调整中的重大缺陷，为将来完善住房保障体系留下了很多后遗症，应该及早改正和调整。要按照现代住房保障制度和國家保障性住房的基础要求，回到以收入水平和财产水平为依据确定住房保障对象的基础方向和基础原则上来。今日股票行情股城网

毫无疑问，人才生产力是城市生产力的重大表现之一，政府和用人单位应该制定不同的现行政策，吸引更多的人才。对刚毕业不久，以及处于中低收入或中等收入的各种人才，应该纳入政府住房保障的对象和范围，用实物或货币进行住房保障。对部分处于高收入或中等收人的人才群体，在高房价的情况下，对部分特殊需要的人才，用人单位也会采取其他不同激励方式，帮忙他们解决好住房问题。假如用人单位没有这个能力，政府应该扶持企业，给企业减税让利从而让其有能力激励高端人才，而不能直接替代企业去解决留住高端人才的问题，不然就错位了。所以，调整以学历主导要依据的人才房保障现行政策，不会影响深圳总体上吸引人才的环境。今日股票行情股城网