防范“稳楼市”用力过猛

只要楼市不稳定、不反弹，纾困现行政策就会源源不断出来，各部门的优待和托底行动就会接踵而至。

最近，某市住建局好友告知我，自打去年底以来，她全体的工作重心都放在了“稳楼市”上面。这段时间，领导更焦急了，相关的会议隔三岔五地开，主题也只有一个，如何才能让楼市尽快稳定下来。她也很纳闷地咨询我，贷款额度增加了，利率下降了，各种能用的纾困现行政策都用上了，比如契税补贴、公积金贷款额度增加，银行利率也下降了，为什么楼市稳定不下来？股票行情中心

俗话说，“凡事都有一个过程”。前期涨得太快了，一旦转入下滑，楼市下滑的惯性就出来了，很难一下子就稳定下来。特殊是，当下老百姓(603883)对房价“只涨不跌”的预测不像过去那么强了，而疫情常态化和经济发展转型阵痛，收入的前景预测也不像过去那么好，自然就不敢贸然出手了。而且，现在大多数城市的二手房价还在下挫，谁也无法保证买了以后不会砸在手里。

这是我最近调研时，很多中介都在说的逻辑。其它，过去驱动房价上涨，很大程度上是“涨价预测”。这种预测实现以后，会带动更多的需求入市。从涨价源头看来，很大程度上是由卖地驱动的，即描绘一个美好的规划，比如某某新城、某某园区，再由开发商和自媒体等渠道方合谋来炒作。嗅觉灵敏的投资客先行入市，价格上涨的示范效应下，刚需也跑步进场。股票行情中心

这种模式下，后续需求是否有延续性，或者说房价能否撑得住，关键是承诺的规划蓝图有无兑现。调研发觉，很多片区的规划蓝图无法兑现，乃至还停留在概念阶段，这就要命了。更夸张的是，房子交付了、业主入住了，小区通往外面主干道的道路都没修好，导致片区的入住率很低。实打实的感受经口口相传，就导致后续购买力用脚投票，房价怎么能撑得住呢？

当大势开端回调，这些区域的房子价格跌得更厉害。复盘发觉，当初这些区域开发时，从地方主政者到房企、销售渠道，再到银行和购房者，谁也没有真正关怀过，片区规划、公共配套能否真正落地，以及其对住房需求的支撑。事实上，大家都在关心一锤子收益，比如地方关怀地能不能卖得出去，开发商卖了房就一走了之，房价上涨银行贷款没风险，小业主看到房价涨就开心。股票行情中心

这几轮楼市起起落落，对购房者是教育和“再教育”的过程。我在调查中发觉，现在老百姓(603883)买房，不像过去那么盲从了。一方面，他们自己或身边亲朋都有参与房子买卖的经历，不再轻信过去那套营销话术；另一方面，当下房子愈来愈多，可挑可选的余地大，但大家肉眼所见的真正保值增值的房子，都能在二手销售市场溢价卖出，而周边100米范围内的社区却在跌价，忽悠终究会露馅。

问题是，当下各地纾困楼市的逻辑，和过去并无二致。明显，很多地方還是想刺激楼市繁荣，增加卖地，而销售市场层面却今非昔比、物是人非。这就不新奇，为啥各种现行政策都用上了，楼市還是稳定不下来。但现实困境是，假如非要把楼市拉起来，在“稳字当头”的框架下，纾困就没有底线，纾困和救市就没有边界。比如，最近很多地方“降首付”“降利率”的现行政策。股票行情中心

可以预见，只要楼市不稳定、不反弹，纾困现行政策就会源源不断出来，各部门的优待和托底行动就会接踵而至。在地方，越到基层，稳定楼市的动力就越强，也越简单出政绩。考虑到纾困现行政策落地对预测的扭转和拉升有滞后性，特殊是地方针对楼市回升的诉求太强、太过急迫，“稳楼市”的要求层层传达下来，药剂愈来愈猛，叠加在一起，就造成了楼市再次暴涨。

这就是过去楼市“跌少涨多”，屡屡暴涨的罪魁祸首。近日，针对各地纾困楼市的尺度愈来愈大，官媒发文《“稳楼市”需防备销售市场过快上涨》，讲的就是上面的逻辑。纾困的本源是稳定和防风险，但很多地方依靠楼市的思想还很顽固，纾困就演化为救市了。在“稳字当头”的顶层设计下，这种异化的纾困，好像披上了合理的外衣，这是当前楼市现行政策最该防范的。股票行情中心

（作者系广东省住房现行政策钻研中心首席钻研员）

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