地产公司为什么转型难？

无论从冯仑隐退万通看来，還是从王石退出万科治理层、宋卫平辞任绿城董事会联席主席看来，第一代中国“房地产(512200)大佬”已经继续宣告谢幕。

具体到万通案例，2015年前后，冯仑通过向嘉华控股转让部分股权等方式渐渐淡出万通地产(600246)，此后便逐步寻得一片新天地，继续在脱口秀、直播、发射卫星等前沿领域不断寻求，头上一直被贴上的地产商标签也随之渐渐淡去。

不过相针对冯仑而言，万通地产(600246)的转型却显得困难得多，直至今天这把悬在头顶的达摩克里斯之剑也难言成功摘下。

嘉华控股斥重金入主万通进展，背后寄予了对万通进展业务拓展和转型破局的殷殷期望。按照入主时的计划，嘉华控股期望能够对万通当时业务进行梳理，对各种内外部优质资源进行有效整合，从而增强公司的延续盈利能力和长期进展潜力。

万通转型的迫切性，从公司由万通地产(600246)更名为万通新进展就可以看出端倪。不过，从近些年万通所走过的路径看来，虽然曾先后筹划收购互联网文娱资产、新能源业务等多次转型尝试，但最终都没有如愿。近年来，公司提出“新万通，新赋能，新进展”的总体进展战略，把“新城市(300778)科技+生活综合运营服务商”作为转型目的。为适应将来业务进展需要，公司实施了治理层调整、组织架构优化等一系列旨在提高业务运转效率的举措。然而从短期业绩看来，受新冠肺炎疫情对房地产(512200)行业产生的影响，公司净利润依然处于下滑通道之内，“后冯仑时代”的万通仍然处于茫然和寻求期。

放到更为广阔的视角考量，陷入转型天花板的地产公司并非只有万通进展一家。无论是融创接盘乐视网(300104)亏损数十亿元，還是已经退至“老三板”销售市场的华业地产因保理欺诈被骗百亿，都在昭示着地产公司转型之难。再加上最近泰禾集团(000732)、华夏美好等头部地产商继续隐藏爆雷，更表明，相当比例的地产商正在陷入“不转型等死、转型找死”的尴尬境地。

地产公司为什么转型难？首先与经济发展周期波动率和赛道挑选有关。以赛道挑选为例，冯仑与王传福都是早在年少时便已身居要职，且几乎是同时在世纪之交前夕毅然转战商海。20多年之后，比亚迪(002594)虽经历了跌宕起伏，但营收规模已经从20多亿元靠近2000亿元，且核心竞争力和产品生态日趋优化。而万通进展的营收规模，虽也经历了从亿元级别突破至十亿元级别的“高光时刻”，不过此后便踯躅不前，直至目前仍在沼泽中困难寻路。

赛道挑选差异的背后，实质是“赚快钱”還是“赚长钱”、是赚钱還是延续构建核心竞争力这两种战略挑选的差异。在地产业野蛮生长的时代，只要敢于用杠杆就能博取更大化利润，不过在中国经济发展通往高质量进展的过程中，这一模式已经行不通；而很多地产企业基因還是房地产(512200)，思维和文化還是传统的，这就是不少地产企业转型路上受伤总比快乐多的核心根源。因此，地产公司转型成功的根本驱动，还应归于是杠杆模式，還是硬核能力的构建。

从嘉华控股入主万通进展之后的系列诉讼、被公安立案侦查等情况看来，还在引向一个中观话题：近年来A股公司实控人变更不断，并常常导致二级销售市场的短期炒作，可是无论从地产界的万通看来，還是从消费产业的ST中基(000972)看来，新晋实控人都还没能实现上市公司的涅槃重生。这种运作值還是不值，资方和标的方如何擦亮双眼，都是值得思考的新课题。