买房“积分摇号”的意义

针对沪深等城市的调控，新的认识已形成。控杠杆是第一位的，增供应是第二位的。

最近，上海和深圳的新房销售，萍水相逢地启动了一项新举措——“积分摇号”，按照积分高低确定选房顺序。值得注意的是，只假如纯正的无房户，积分就一骑绝尘了。比如，“无房+10年内无转让记录”的深圳居民，可积40分，有一套房的则骤降至0分；上海也类似。该项现行政策意在帮忙无房户赶上这趟车。

在上海、深圳这样的大城市，不管是为了抵御不确定性，還是分享优质服务，抑或是“扎根”，都要拥有自有房产。但房价涨到这个高位，红利很大程度上被以前上车的人猎取。对刚进入城市的新市民、年轻人，其实是比较不公正的。所以，两会提出，解决好大城市住房突出问题，尽最大努力帮忙新市民、青年人缓解住房困难。

既然拥有大城市的住房如此重大，那么房产现行政策的调整方向，就是要让房产红利惠及最需要的人、新市民、年轻人和人才，而挑选这些最需要的人，考验着政府的销售市场治理能力。于是，楼市现行政策的规则愈来愈复杂，但背后彰显的是公正和正义，不许钻破绽获得资格，不许短线快进快出，获得套利收入。

同时，对新房的限价自始至终，也就是高房价下，通过政府可控的一手房限价，将这种资源和红利定向运送给需要的人。当然，新房限价也可能会套利，所以上海、深圳都推出了限售现行政策，上海凡是认筹率高于130%的项目都要限售5年（网签后5年才能卖），深圳全部住房都要求拿证3年后才能卖。其它，为了预防一二手房价格联动上涨，二手房限价也开启了。

最先是深圳，春节前祭出二手房参考价，锚定抵押物的评估价，从源头上打断评估价驱动杠杆，杠杆驱动房价的链条，进而阻断了杠杆促进下和“挂牌价-成交价”自身强化的“上涨循环”。然后是上海，前几天的楼市新政，明确提出未经验核，不得公布二手房源的价格信息。同时，杭州、无锡也开端钻研公布二手房参考价，引导住房这类公共产品的价格信号。

稳地价、稳房价、稳预测的顶层设计下，不可能像西方一样，通过加息直接刺穿虚高的房价，但可以通过锁定流通率、流动性，通过文火慢炖、泡沫渐散的智慧，让虚高的部分“软着陆”。也就是，高价区域利益盘根错节，乃至固化，现有现行政策（调控或旧改）解决不了问题、或者成本太高，那就冷却处理、维持原样，等待条件成熟，但政府的规划红利开端丢弃你。在上海，新房供应关键在外场五大新城，教育、产业、交通等规划红利也开端转向外场。

广州重点进展南沙新区、黄埔科学城、金融城等，北京跳出既有规划版图，打造雄安新区、进展通州副中心，逻辑还是一样的。对没有空间的深圳，那就通过杠杆限制、严密的规则，增加二手房销售市场交易的摩擦力，减少交易对手，让二手房销售市场处于低频和长持情况。然后，现行政策跳出固化的二手房销售市场，转向新房销售市场，以保卫和分流有效需求，让高房价区域渐进着陆。

针对沪深等城市的调控，新的认识已形成。加大供应可以解决自住需求，但满足不了资产配置需求。所以，控杠杆是第一位的，增供应是第二位的；当诉求愈来愈明显、不公正感与日俱增，住房就是公共产品了，所以限价、限售、限分配对象等就是合理的。进一步讲，强调销售市场配置资源是对的，但当销售市场失灵了，负外部性突出，更强的现行政策干预还是合理的。因为，人们实在分不清，当下的房价和购买力，哪些是合理的，哪些是泡沫，但谁受伤是清楚的。

（作者系房地产(512200)资深钻研人士）