老旧小区改造更新改造对于有住宅但无住宅消费(室内装修、

应当在“要求层次”的基本上，根据整体规划、供地、公共文化服务配套设施等适用，加上住房供给侧创新，适用和考虑基本住宅要求。

近期，业内关注的聚焦点是“需求方创新”。这一话题讨论非常大，如何搞清楚呢？我从业房地产业(512200)刻苦钻研接近十五年了，“手上拿着锤头，看啥全是钢钉”，感觉这事情与房地产业(512200)相关，那么就拿普通百姓(603883)很关注的住宅来分析这一话题讨论吧！在我国老百姓不喜欢提前消费，但购房是个除外。不管富商还是普通民众，有房的没房的，沿海地区的国内的，一听闻政策鼓励购房，各个都跟打了鸡血一样冲入售楼部。

以往十几年，经常听闻的“要求整治”、“逆周期调节”等关键字，非常大水平是刺激性住宅消費。因此 ，一旦听见要鼓励住宅消費了，全部社会经济传动链条就快速循环系统起來，消費也罢、项目投资也罢，都高昂往上，屡试不爽。但以往十几年，好多个大周期时间出来，这一传动链条转得越来越怪怪的了。楼价涨得快，综合性通货膨胀自始至终比预测分析的要高，各监管方都拼了命“杠杆炒股”，住宅需求方越来越不健康。

房地产业(512200)公司“高举高打”（高价位拿地、高成本费股权融资）弯道超越、冲千亿元、冲万亿元；土地价格一旦增涨，地区靠土地资源质押，“上新项目”就乐不可支；考虑到楼价后的综合性成本费、经济成本高，实体企业迫不得已借债“扩项目投资”；普通百姓(603883)杠杆炒股都不模糊不清，還是以往几场“逆周期调节”中杆杠升高最强的。形象化的觉得是，时下有钱人也罢、工薪阶层也罢，都感觉要购房、抵挡通货膨胀。

但是，这次杆杠玩耍中，谁的起止财产大、谁的胆儿大，谁就得到 了先进核心的杠杆炒股优点，谁就能在杠杆炒股中得到 较大 的财产股权溢价。因此，这几年的新房子供货，越来越豪宅别墅化了，低总价格、小户型房子的房屋愈来愈少，独特是2020年肺炎疫情后。由于，消费力越来越汇聚在买房和投资房产人群中。自然，土地价格、杆杠增涨還是推动力，而多方做局构建全国房价上涨预测分析也不容忽视。

期内，确实有住宅消费理念升级的成份，但诸多征兆说明，这一升級是异常的。例如，仅有一二手房价格“下跌”的新开盘楼盘，才可以卖得好，这与以往几场增涨周期时间中，“一新盘、即热卖”优良不一样；例如，就算大户型房子热卖，但更热卖的是紧凑的“小三房”，80平方米上下房型，以往是1-2房，如今都能保证3房。表明哪些？应对房价上涨，就算改进买房，也不可以骄纵地换200平方米的房屋。

由于，卖出手里的小户型房子、老破小，改进买房的首付没什么问题了，但应对的楼价已事过境迁，收益还没有涨到哪个程度，月供难以支撑点。因此，买房改进的，既在意平均价，更在意总价格可控性。早已进入车内的，享有来到财产股权溢价，买房都这般艰难，论其沒有购房的。没进入车内的，表层上破口大骂，背地里卯足气力攒首付款，等待下一轮房地产调控到来，修建进入车内的机遇。

上边讲的還是合理买房要求，这几年进到大都市闯荡的年青人、新学生就业学生，倘若沒有爸爸妈妈支撑点，早已难以支撑点起消费力了。她们应对的不但是房价上涨，也有节节攀升的房租。这就是为何2020年肺炎疫情后许多 养老地产崩盘了，导火线便是收益预测分析降低，房客撤出高房租的养老地产，转至低房租出租房，或选择“同租”、旧城区，造成 出租率降低，恶变了资金链断裂。

因此 ，房市的“需求方创新”，已不是要求端杠杆炒股、靠財富预测分析刺激性购房，而应该是在对“要求层次”的基本上，根据整体规划、供地、公共文化服务配套设施等适用，加上住房供给侧创新，适用和考虑基本住宅要求。近期，国家“十四五”整体规划对于保障性住房前所未有高度重视，规定搭建以公共租赁房、保障性住房租用住宅和共有产权住宅核心体的保障性住房管理体系，另外也要增加老旧小区改造更新改造。

根据公共租赁房，对户口中低收入、住宅艰难家中应保尽保。保障性住房租用住宅是新说法，重要对于新市民的住宅要求，政策规定“合理扩张保障性住房租用住房供给”。不言自明，时下住宅最艰难的是新市民。共有产权住宅对于的是在大城市已落身两年，但没钱买商住楼，又够不上保障性住房的“夹心层”。老旧小区改造更新改造对于有住宅但无住宅消費（室内装修、买房）的群体。总而言之，这几种住宅消费市场，这几年一直压制住，還是住宅的“需求方创新”最关键的內容。

（创作者系房地产业(512200)杰出刻苦钻研人员）