房地产销售市场利好不断 购房者信念有待复原

房地产(512200)销售市场的利好消息不断传来。9月29日晚间，人民银行、银保监会公布通知，决策阶段性调整差别化住房信贷现行政策。符合条件的城市政府，可自主决策在2022年底前阶段性坚持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

而在9月30日，人民银行决策下调首套个人住房公积金贷款利率。财政局部、税务总局公布《关于支持居民换购住房有关个人所得税现行政策的公告》，公告指出自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在销售市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优待。

不过，从购房者角度看来，面对这些积极信号，平凡置业者的信念仍有待复原。

部分城市房贷利率

可能降至4%以下

人民银行、银保监会公布的通知明确，针对2022年6至8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率现行政策下限按现行规定履行。按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产(512200)销售市场形势变化及调控要求，自主决策阶段性坚持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级销售市场利率定价自律机制配合实施。

通知颁布后，业内纷纷推测哪些城市将会履行。对此，诸葛找房数据钻研中心结合國家统计局公布的70大中城房价数据，经过挑选，统计出70城中满足条件的城市有23个，其中8个二线城市，15个三线城市。二线城市含有天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州；三线城市含有秦皇岛、包头、温州、安庆等15个城市。申万宏源(00218)表达，考虑到70城之外其他城市房价官方统计数据不可得，但自2021年7月至今销售承压、房价疲软，料有更大部分三四线及更低能级城市基础都符合近3月房价同环比连续下滑范畴，而且也应被认为是符合条件的城市。因此，实际符合条件而能享受房贷利率下限放开现行政策的城市数量将显著超过23个。

不过，记者致电包含天津在内多个城市的房产中介机构和部分银行，截至发稿受访人士均表达房贷利率暂未发生变化，如天津的首套房贷利率最低仍为4.3%。温州在满足条件的城市之列。一位温州房产中介告知记者，目前首套房贷款利率最低为4.1%，首付两成，“至于房贷利率是否还会下调，目前还没有具体消息，4.1%已是我从业几年来最低的利率了。”一位温州当地银行信贷员也向记者透露，目前还没有收到消息会再次下调利率，“即便符合条件，也不会这么快。”

贝壳钻研院监测数据显示，受8月22日5年期以上LPR（贷款销售市场报价利率）下调的影响，9月百城房贷利率均有所下调。截至9月中旬，在103个重点城市中，已有86城房贷主流利率低至首套4.1%的下限水平。有业内人士表达，此次是首套房贷利率下限的调整，不同地区、不同银行实际履行的利率或有不同。从地区看，多数二线城市可能符合调整的条件，但一线城市及部分省会城市难以调整。从银行角度看来，估计多数银行对首套住房贷款将履行利率下限。

广东省城规院住房现行政策钻研中心首席钻研员李宇嘉表达，符合条件的城市多数为非热点城市，由于银行竞争不充分，加上银行害怕风险，导致房贷利率比其他城市还要高，本来也有下降的必要，估计可能会降至4%以下，具体利率水平要视银行自律机制定价小组的决策。

提振需求端的预测

“我刚刚买了一套二手房，首套房利率为4.6%。而且几天之内银行就完成审批。”赵先生最近刚在深圳罗湖购买了一套二手房，针对这个决策，他足足考虑了一年的时间。“这一年调控效果逐步显现，加上经济发展条件的变化，让自己的购房计划一再拖延，但难得遇到合适价格的房源，最终還是下定了决定。”记者的采访了包含中国银行(03988)、招商银行(03968)等多位银行个贷经理得知，目前深圳首套房的房贷利率仍普遍在4.6%左右。“最近一段时间申请房贷的人不算很多，放款速度也较为快。”有银行个贷经理表达，“目前利率再下调的可能性也不大。”记者还发觉，有购房者也发出这样的疑虑：“假如现在买房了，那之后利率会不会再下调？”这还是部分购房者迟疑的原因。

以上海为例，由于今年6月至8月新建商品住宅销售价环比、同比都是略微上涨，并不符合此次房贷利率下调的条件。记者从上海一位银行人士处获悉，目前上海首套房贷款利率为4.65%，二套房贷款利率为5.35%。

目前，各地楼市已经进入传统“金九银十”重大节点，房企也在积极入市。以深圳销售市场为例，目前深圳新房销售市场行情分化，个别豪宅楼盘热销，但大部分项目的销售情况仍未摆脱低迷，打折促销等活动不断。深圳一家本地房企的营销负责人也显得有些无奈，他告知记者，“公司对深圳销售市场前景照旧看好，但在当下调控环境中，新房开盘首日能卖三到五成已经算很好的成果，公司在售新盘的折扣促销活动仍将再次。”

据不良好统计，今年以来全国各地已优化楼市现行政策超800条，如降低5年期以上LPR、降低二套房首付比例、降低公积金贷款利率、松绑限购等，都是在提振需求端预测，但总体现行政策效果好像并不突出。根据中指院数据，9月重点100城商品住宅成交面积同比降幅仍超20%，“金九”成色不足，购房者置业心绪低迷，观望心绪浓厚，房地产(512200)成为连累宏观经济发展稳定复原的重大因素。

上海财经大学公共现行政策与治理钻研院首席专家杨畅表达，从经济发展数据看来，8月商品房销售面积同比下降22.2%，较上月回升7个百分点，环比也隐藏了小幅回升，在此背景下，进一步调整首套住房贷款利率下限，有利于配合商品房销售的修复。从房地产(512200)开发投资数据看来，8月同比下降13.8%，下滑较上月扩大了1.7个百分点，销售端下滑收窄而投资端下滑扩大，反映了开发端积极性相对偏弱，针对经济发展增长的拉动作用依然偏弱。