二手房参考价到底改变了什么

深圳的新房销售市场已经开端隐藏“反弹”，或带动新房和二手房价格隐藏上涨的预测，这个时候假如放松二手房参考价现行政策，很可能会带动新一轮的房价上涨。

证券时报记者 吴家明今日股票行情查询图

最近，二手房参考价再次成为销售市场热议话题，而且多个城市已经对二手房参考价进行调整，这当中包含取消或优化。

深圳可以说是国内少数还在严格履行二手房参考价现行政策的城市之一。2021年2月8日，深圳在国内领先建立二手住房参考价格公布机制，并公布了全市3595个小区的指导价。转眼间，一年半的时间过去了。这段时间里深圳楼市经历了太多太多：二手房量价齐跌，学区房神话不再，房产中介的日子伤心，买家从抢房到不敢买，卖家从好到动摇，投资客也悄然退场……更重大的是，很多购房者和投资客心中的“只涨不跌”预测不再。

买家“必问”今日股票行情查询图

“我的房子挂了近3个月都没成交，本来我不情愿降价，但由于家里急需要钱，迫于无奈我把价格调到4字头，才总算卖掉了房子。”在福田赤尾，证券时报记者见到一位刚把自己房子售出的陈先生，他说，他这套63平方米左右的同户型房子，去年最高峰时开价达到600万元，现在“4字头”的价格着实跌了不少。“针对参考价，一开端我没想过要参考，但后来发觉一定参考，我也体会到房价不会只涨不跌。”

记者在福田八卦岭、南山南头和罗湖蔡屋围等多个片区调查时发觉，愈来愈多的二手房业主以贴近参考价的价格卖房。多位房产中介经理也表达：“现在绝大多数买家前来咨询，首先问的就是业主报价距离参考价高出多少。针对多数的刚需住宅，即便是网红片区的网红盘，高出参考价10%至15%已经是买家普遍能接受的极限。”

这些都是二手房成交参考价给销售市场各方带来的真实影响。今日股票行情查询图

二手房成交参考价究竟有多大威力？2021年2月，深圳推出二手房参考价之后，当月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，环比下降40%。2021年3月这一数据反弹至6789套，却成为“最终的荣光”——此后二手住宅连续下挫，随后成交量虽偶有反弹，但今年上半年深圳二手住宅的月度成交量多在1200套至2300套之间，整个上半年深圳二手住宅成交量竟不及1万套，同比下挫65%，比历史上的楼市寒冬2008年上半年还要少52%。今年7月，深圳二手住宅过户量为2039套，环比下挫9%，继6月下滑后再度下跌。

乐有家钻研中心公布的数据显示，2022年上半年深圳销售市场近半数成交的二手房源都是“按参考价卖的”，这已经成为当前深圳二手房销售市场的重大行情趋势。数据显示，成交价与参考价偏差值越小，说明房子售价越贴近参考价。2021年10月开端，成交价与参考价偏差值大于20%的房源占比锐减，由此前的33%-56%减少为20%左右，2022年6月占比仅17%，而10%偏差值以内的占比目前在40%至50%之间。

在这样的背景下，深圳购房者和业主的心态都产生了一些微妙变化，但二手房在售房源数量也在延续增加。深圳市房地产(512200)中介协会最新公布的数据显示，根据公布在售二手房源量数据统计，截至2022年8月8日，深圳全市共有39238套有效二手房源在售，已经靠近4万套大关。在一些业内人士看来，二手房挂牌房源增加后，刚需群体可以有更多的挑选。受二手房参考价影响，改善性群体“让步”卖掉现有住房，并新购买改善型住房，这其中有一部分人会进入新房销售市场，从而带动新房销售市场销售改善。今日股票行情查询图

变還是不变？

二手房参考价总算让调控开端触及房价的本质：杠杆。只有通过银行减少放贷的方式，操纵购房杠杆，才能遏制房产过度金消融。如今，多地房地产(512200)销售市场降温，销售市场普遍预测二手房参考价机制或有望调整。据克而瑞钻研中心统计，截至目前，除上海和深圳外，已有13个城市取消或放松这项现行政策，但需要强调的是，由于一座城市里公布二手房指导价的房源往往会存有于不同的地段，面临着不同的行情，具体的履行情况也不尽相同。

变還是不变？这是摆在一线城市房地产(512200)销售市场面前的挑选题。今日股票行情查询图

广东省城规院住房现行政策钻研中心首席钻研员李宇嘉表达，过去二手房都是加杠杆炒作，形成二手房价格进一步上涨的预测，再进一步促进购房者入市。二手房参考价本质是降杠杆，同时也斩断二手房价格上涨带动的投机炒作，也让“加杠杆买房”的闭环链条被突破，也有利于引导销售市场预测。将来，二手房参考价现行政策还会可能率维持，这样的话才能有利于巩固既有的调控成果。值得注意的是，深圳的新房销售市场已经开端隐藏“反弹”，或带动新房和二手房价格隐藏上涨的预测，这个时候假如放松二手房参考价现行政策，很可能会带动新一轮的房价上涨。

美联物业全国钻研中心总监何倩茹表达，深圳二手房参考价现行政策颁布已经有一年半的时间，现行政策颁布之后，由于银行贷款的金额也受到参考价的调节，导致真实成交价和银行贷款金额之间产生较为大的差距，这个差距造成二手房购房客的首付比例上升较多，因此二手房买卖数量直线下滑。目前虽然经过了一年半的调整，但由于各方面因素的影响，二手房的成交量仍然处于低位，临时未见起色。但可喜的是，部分业主情愿调低出售价，让二手房维持在低位成交量，二手房销售市场已完成筑底过程，下半年估计会进入波动回升的阶段。