建议成立“地产行业健康发展稳定基金”

最近多地烂尾楼业主整体“停贷”风波引起广泛关心。面对当前房地产(512200)销售市场形势，业内人士指出，虽然6月房地产(512200)销售环比回升，但仍处于历史低位，远谈不上复原，将来能否延续还有待观看。下半年要维持房地产(512200)行业延续复苏，意见成立“地产行业健康进展稳定基金”来挣脱地产行业当前的困局，同时调整“三条红线”现行政策。

“地产行业是实体经济发展对货币宽松最敏感的行业，所以过去货币现行政策一放松，地产行业融资就突出改善。从过去10多年经验看，在10年期国债收益率下降后，可能三个季度地产开发资金就会突出改善。但最近这一年利率早就下降了，地产开发资金非但没有上升，反倒越走越弱。目前看来，货币宽松没有传导到地产融资上。”中银证券首席经济发展学家徐高说。

徐高认为，关键原因是“三条红线”现行政策触发整个地产下滑之后进入一种自身加强的循环。一方面是地产开发商资金链收紧，信用风险上升，另一方面是地产外部人士对地产行业信念丧失，表现为银行对地产开发商惜贷，特别是对民营开发商惜贷，也表现为购房者推迟购房，因为买房可能拿不到期房，最终变成烂尾。这种布局下，地产行业已经进入一种恶性循环。日本股市行情

6月份地产销量有较为突出的回升，关键是由于个别城市现行政策调整带来的短期刺激，但依然处在历史同期的最低水平。地产行业远谈不上在复原。

“为什么短期房地产(512200)下降这么大？我个人觉得没别的原因，就是‘三条红线’。”北大国发院院长姚洋说，上半年房地产(512200)销售腰斩，跟疫情、跟老百姓(603883)手里有没有钱没有关系，关键是好多房地产(512200)企业的流动性不行了，老百姓(603883)是理性的，害怕企业可能要倒掉，买期房可能买到烂尾房，这是老百姓(603883)看到了供给侧的风险，所以购房意愿大大下降，长期信贷下降。

徐高指出，地产现行政策现在需要在供给侧发力，而非要放松需求。在地产新开工和土地购置面积同比负增长30%~50%的时候，假如放松地产需求面的现行政策，再加上之前聚合供地可能带来的地价上涨，一旦房价暴涨，地产现行政策又陷入两难，所以现在需要的是多修房子，先要复原地产开发商正常的经营活动。日本股市行情

在徐高看来，短期解决现在地产行业的问题，单靠货币放松已经不起作用了，要有困难资产救助计划，意见成立“地产行业健康进展稳定基金”来挣脱地产行业当前的困局。基金规模1万亿元，政府财政局可以出1000亿元，再从金融机构募资9000亿元，用这个基金来入股民营房企成为小股东，这样银行会觉得有国有资金进去了，敢给它放款了，然后老百姓(603883)也敢买房子了，这个恶性循环就被突破了。当行业进入正常状况后，这个基金可以及时获利退出，不要追求长期持股。

“其实中国现在金融销售市场不缺钱，流动性比较富余，金融机构现在面临的问题是资产荒，找不到比较优质的资产把资金配置出去，然后房地产(512200)也不敢配，怕变成坏账，假如政府信用能够进来，行业预测就为之一变，行业能够很快复原正常。现在销售市场缺的是信念，首先要把信念复原了。”徐高说。

在姚洋看来，要想下半年房地产(512200)业延续的复苏，“三条红线”现行政策有必要调整。“比如，第一条红线是剔除预收款后的资产负债率不超过70%，房企依靠预收款也许不对，但应该给它时间调整，不能马上说预收款不能算你的资产了，可能一半房企都踩了这条线。而第三条红线更匪夷所思，现金短债比不小于1，假如我手里有现金还去借钱吗？”他说，由于“三条红线”限制，把房企分成4个档次，最好的绿档房企信贷也只能增加15%，其他全是限制，所以上半年房地产(512200)信贷下降53%，断崖式的下降。日本股市行情

姚洋还指出，要准确的认识房地产(512200)信贷，房地产(512200)业有自然的金融加快器的作用，即房地产(512200)制造资产，有了资产可以拿去抵押、借钱。假如房地产(512200)信贷收缩，整个社会的信贷也会跟着收缩。房地产(512200)的本质决策了这个行业一定得高负债，现在一下子断供，不让他们借钱了，房企没流动性了，自然会倒掉。

“其实真正失败的房企是因为多元化经营，把房子建设资金用去造车，做风投，真正做房地产(512200)的并不会隐藏很大问题。不能因为有些房企出问题了，就说整个销售市场都有问题。”姚洋说。