二季度北京写字楼市场需求疲弱下半年有望回升

上半年，北京写字楼销售市场行情如过山车，由一季度的需求活泼变成二季度的需求疲软。

空置率上升、租金再次下降、净吸纳量大幅下降成为销售市场的关键特征。

由于样本不同，多家机构的统计数据有所区别。综合看来，二季度北京写字楼销售市场新租交易总量环比下降30%；净吸纳量自2020年第三季度以来首次隐藏负值；一季度刚经历过触底反弹的租金于二季度末再次录得负增长；全市空置率上半年累计上升至17.8%。大陆股市行情首页

业内人士认为，受疫情、部分租户退租，叠加需求走弱等影响，二季度北京写字楼销售市场陷入低迷。估计随着疫情影响逐步消退，销售市场活泼度有望逐步回升。不过，下半年大量新项目的入市将再次推高总体销售市场空置率，租金水平仍将承压。

净吸纳量大幅下降

世邦魏理仕的数据显示，二季度内，北京优质写字楼新租交易总量环比下降30%，自2020年第三季度以来首次隐藏负的净吸纳量。大陆股市行情首页

戴德梁行的数据显示，二季度北京全市和五大核心商圈甲级写字楼销售市场净吸纳量为7.4万和1.7万平方米，分别环比下降60.3%和74.5%。

仲量联行的数据也显示，第二季度北京办公楼销售市场净吸纳量约为4.7万平方米，相比2022年第一季度下降了三分之二。

针对销售市场成交下降的原因，世邦魏理仕认为，是因为二季度受新冠肺炎疫情限制，部分租户原有新租计划延后，加上年初开端的互联网行业优化、企业整合搬迁等活动的延续影响。大陆股市行情首页

仲量联行进一步指出，源自大型金融企业的需求为全市租赁活动关键支柱，中小型企业在疫情环境下经营困难导致需求大幅萎缩。第二季度需求来源以内资租户的搬迁和扩张主导，外资租户大部分坚持现状乃至缩减面积。

从空置率看来，据世邦魏理仕的统计，北京全市优质写字楼空置率上半年累计上升0.7个百分点至17.8%。其中，甲级写字楼更有韧性，空置率环比微降0.2个百分点，而乙级写字楼则环比上升1.1个百分点。中关村(000931)和望京等科技企业聚合的子销售市场空置率上涨幅度靠前。

戴德梁行的数据显示，二季度，在无新增供应的情况下，北京总体甲级写字楼销售市场空置率环比下降0.4个百分点，同比下降3.6个百分点至13.9%，五大核心商圈空置率环比与上季度持平，同比下降1.0个百分点至9.0%。大陆股市行情首页

第一安宁戴维斯则指出，疫情的影响、部分租户退租，叠加走弱的租赁需求，使得二季度末北京全市甲级写字楼空置率达15.8%，环比上升0.5个百分点、同比下降1.5个百分点。

租金增长由正转负

销售市场成交下降、空置率上升使得租金有所下滑。世邦魏理仕的数据显示，二季度北京全市优质写字楼平均成交租金每月每平方米310.7元，同样本比上半年累计下降0.4%。除CBD和新兴子销售市场维持平稳外，其他子销售市场受空置率抬升的影响租金均隐藏不同程度的下调。大陆股市行情首页

戴德梁行则认为，虽然疫情的再次暴发令总体销售市场成交有所下滑，但北京全市和五大核心商圈甲级写字楼租金水平受影响则相对有限，各自环比下降0.6%，同比上升2.1%至每月每平方米人民币332.7元和386.0元。

第一安宁戴维斯的数据也显示，二季度北京甲级写字楼平均租金为每月每平方米人民币337.5元，环比、同比分别下降0.4%、1.1%。

回首2022年上半年，北京甲级写字楼销售市场表现可谓是过山车般的上冲下俯。仲量联行指出，一季度全市需求非常活泼，租金增长在连续十二个季度的下挫后总算由负转正，销售市场心绪高涨，部分写字楼业主因此上调全年租金预测。然而，二季度中北京的突发疫情使得销售市场各方措手不及。伴随着严格的政府管控，看房、装修、协议签署等重大环节皆受到阻碍，全市甲级写字楼销售市场一度停滞。大部分业主通过各种方式坚持住项目租金的稳定，销售市场上乃至观看到“阴跌”现象，即业主坚持表面租金稳定，但通过提供期外免租、遗留装修等条件为租户方带来优待。而针对小部分空置面积较大的楼宇，项目租金普遍录得5%~10%的下降。二季度，全市写字楼租金比上季度下挫0.2%至328元。刚经历触底反弹的办公楼租金于二季度末再次录得负增长大陆股市行情首页

下半年销售市场活泼度

针对下半年的销售市场行情趋势，第一安宁戴维斯认为，虽然疫情在二季度对写字楼销售市场产生了抑制，但销售市场租赁需求的基础面依然存有，部分租户也期望计划借助当前的行情以相对较低的价格完成续租、新租或者搬迁成交。因此可以预见，下半年的写字楼销售市场将重启复苏、快速反弹，其活泼程度将突出优于上半年。

“下半年，部分新项目受疫情影响将延期交付，估计全市写字楼销售市场仅有18.1万平方米新增供应入市，且均来自新兴区域，供给侧压迫适度缓解。随着疫情影响逐步消退，销售市场活泼度有望逐步回升，核心区域可租面积的增加将吸引租户升级或回流。”世邦魏理仕中国区顾问及交易服务办公楼部负责人张冀苏指出，最近各区继续颁布的纾困现行政策和稳经济发展进展实施方案都会助力企业信念和销售市场心绪的复原。大陆股市行情首页

不过，戴德梁行北区项目及企业服务部主管、副董事总经理廉峰哲则认为，下半年，北京写字楼销售市场将再次迎来约80万平方米的新增供应。大量新项目的入市将再次推高总体销售市场空置率，租金水平仍将承压。

廉峰哲表达，疫情的反复使得租户在选址时更加注重楼宇的绿色健康指标以及租约的灵敏性，与此同时也会关心业主疫情下的补贴现行政策。相较于核心商圈，新兴商圈得益于高标准的写字楼产品、优越的激励现行政策、以及相对较低的销售市场租金也逐步成为企业租户的重大挑选。将来在疫情常态化的销售市场下，以高科技和生物医药(512290)等行业为代表的高精尖产业更具进展性，将为北京写字楼销售市场提供新的机会与增长点。同时北京重点进展产业，金融机构以及律所和税务等专业服务机构也将维持活泼的租赁需求。