股权融资缩紧已变成房地产企业“悬顶之刃”

好几家刻苦钻研组织的数据统计显示信息，1-八月，百强企业房地产企业拿地总金额环比明显升高；50大房地产企业招拍挂拿地额度达1.7万亿创历史时间新纪录；增加金额超千亿元房地产企业做到23家；第二人才梯队房地产企业拿地最积极主动，好几家房地产企业平均拿地额度环比增加一倍之上，趁势扩储趋势突显。

但是，近期国家住建部和中央银行协同举办关键房地产企业交流会，明确指出产生了关键房地产企业资产检测和股权融资整治标准，再加先前的“三条红线”风闻，股权融资缩紧数据信号突显。专业人士觉得，股权融资缩紧已变成房地产企业“悬顶之刃”，另外管理中心数次注重“房住不炒”，近期土地资源市场销售火爆的大城市如杭州市、宁波市、南京市、东莞市等竞相缩紧管控，估算短期内土地资源市场销售关注度会有一定的降低。

大部分房地产企业拿地不输上年

1-八月，百强企业房地产企业拿地总金额环比明显升高，大部分房地产企业拿地不输上年。

中拇指刻苦钻研院的数据信息显示信息，1-八月，TOP100房地产企业拿地总金额21162亿人民币，拿地经营规模同比增长率7.2%。50家意味着房地产企业1-八月平均拿地平均值为1906.4亿元，明显高过今年月度总结平均值。在其中，33家房地产企业平均拿地额度超出今年月度总结平均值。链家房产刻苦钻研管理中心的数据信息也显示信息，1-八月50大房地产企业累计拿地额度达到17045亿人民币，环比增涨了5%，创历史时间新纪录。

从克而瑞刻苦钻研管理中心的房地产企业增加金额TOP100排行看，1-八月，广州恒大、碧桂圆(02007)、万科位居TOP3。在其中广州恒大和碧桂圆(02007)年之内增加金额已超出4000亿，增加金额TOP10房地产企业中有9家年之内增加金额提升两千亿，增加金额超千亿元房地产企业做到23家，较上个月增加4家。其他，六成增加金额汇聚于市场销售20强房地产企业，顺势而为的合理布局不变。

对于近年来房地产企业拿地关注度不降的缘故，华创证券觉得，上半年度流通性总产量比较宽松的自然环境下，整体股权融资自然环境改进，房地产企业拿地主动性提高。一季度商住楼开发贷账户余额同比增长率小幅度上升，二季度有一定的下降，但仍然坚持不懈二位数提高；从土地拍卖市场销售的主要表现来看，2020年4 月100一二线城市住房类土地溢价率做到25%，五月迄今坚持不懈在15%-20%，高过同期相比水准，说明肺炎疫情并沒有给房地产企业拿地导致很大的危害，其股权融资自然环境反而因贷币政策的释放压力而明显改善，房地产企业拿地的主动性也随着提升。

好几家房地产企业拟控制拿地

土地资源市场销售关注度不降的隆重开幕造成了管理中心的高宽比关注。

“7.24”国务院办公厅房地产业(512200)工作中交流会明确指出，要执行好房地产业(512200)金融业谨慎整治规章制度，控住总量、严格控制增加量，防止资产违反规定注入房地产业(512200)市场销售。“8.20”国家住建部中央银行关键房地产企业交流会又明确指出，产生了关键房地产业(512200)公司资产检测和股权融资整治标准。再加先前“三条红线”风闻，房地产企业股权融资缩紧的数据信号更为显著。说白了“三条红线”，即去除预收账款后的负债率超过70%；净负债率超过100%；现钱短债比低于1倍。依据房地产企业“踩线”状况不一样，会依照“红、橙、黄、绿”四档来控制有息负债经营规模年增速。尽管该內容未获得官方网确认，但是被业界搞清楚为与“8.20”关键房地产企业交流会明确提出的股权融资最新政策內容基本一致。

在近期的房地产企业中后期销售业绩大会上，“三条红线”变成深受关注的聚焦点话题讨论，而“降债务”变成接下去好几家房地产企业一定解决的繁杂难题，方式 除开提升市场销售资金回笼，也要控制拿地经营规模。

今年初就早已明确提出“高提高、控经营规模、降债务”发展战略目地的广州恒大，在2020中后期销售业绩大会上明确指出，第三季度为进一步降债务，会严苛控制土地资源经营规模，完成土地储备持续下滑。争取均值每一年降低三千万平米上下。上年早已在积极主动控杆杠降债务的万科，在今年 中后期销售业绩发布大会上再度注重，降杠杆是未来三年的重特大对策。在2020年三月的今年销售业绩发布大会上，万科就表述了2020年要谨慎拿地的心态。2020年上半年度万科已在控制拿地节奏感。上年半年度开始执行降低拿地对策的广州富力也表述，未来一段时间内，因为降债务的规定，整体拿地对策仍不容易产生变化。

第三季度土地资源市场销售或减温

上半年度，对于楼价土地价格超温的状况，多地早已缩紧了管控政策。从八月关键大城市土地资源市场销售看，早已掩藏了减温的征兆。

“房地产企业拿地扩大非常大水平上借助于股权融资，股权融资三条红线将限定房地产企业的拿地激进派水平，促使城市的周期时间不确定性变弱，具有‘稳土地价格’的功效。” 居易刻苦钻研院刻苦钻研员王若辰说，二季度40城土地资源市场销售较热，7月份关注度仍有一定的持续，八月份早已掩藏短期内转折点，伴随着管控政策的缩紧，估算未来几个月40城城市量价将再度有一定的下降。

对于股权融资最新政策的危害，华创证券强调，“三条红线”要求是以提供端视角选择，对增加开发设计新项目总数开展限定，从根本原因上降低银行信贷資源注入房地产业(512200)市场销售，使土地拍卖市场销售减温。