鄂尔多斯楼市涅槃复归的启示

鄂尔多斯(600295)作为一个西北荒漠上打造出来的四线能源型城市，基础人口少且极其分散，能成为人口净流入城市，实在难得。

最近，笔者再次来到鄂尔多斯(600295)调研，距离上次造访这个神秘的城市，刚好过去了10年。过去的10年，国内多数城市发生了天翻地覆的变化，城区扩张了2倍以上，房价涨了3倍左右。这个曾经被称为“鬼城”的资源型四线西北城市，就像当地居民悠闲而平静的生活一样，虽然波涛不惊但开端步入了健康而有序的轨道，正在以自己的节奏复原城市的活力。今日股市行情大盘走势

正如笔者2012年的文章《鄂尔多斯(600295)房地产(512200)“尸而不僵”的谜思》所言，鄂尔多斯(600295)房地产(512200)开发商多数从煤炭经营而来，能源经济发展和房地产(512200)开发，并无突出的界限，唯独的区别就是民企财富从煤炭到了地产。所以，鄂尔多斯(600295)的就业状况、老百姓(603883)生活、精神面貌，并没有受到房地产(512200)销售市场的多大影响。2015年开启棚改、去库存以后，民间借贷炒地产的历史遗留问题（烂尾楼、三角债）得到了基础解决，再加上最严格的资金监管，楼市开端回归正轨。

一直到2019年，鄂尔多斯(600295)的房价才回到10年前的水平，而楼市交易量在2020年才回到历史最高峰。过去10年间，鄂尔多斯(600295)停止供地，拉长时间消化烂尾楼（如棚改换房票），为曾经的超前买单。近年来，煤炭价格企稳回升，政府财政局富余，开端打造教育强区、“公园城市”、风电装备，大规模建设人才住房、公租房，敞开给无房的外来打工人口居住，需求复苏了。今日股市行情大盘走势

鄂尔多斯(600295)地广人稀，常住人口较为少，仅有215万人，且极其分散，老城区东胜有60万人，往南20公里的康巴什新区只有12万人，其余140多万人分布在下辖7个旗（相当于县）。但鄂尔多斯(600295)竟然打造了三个中心区（老城区东胜、新城区康巴什以及紧邻康巴什的空港中心伊旗阿镇），中心区建成区面积170平方公里，相当于内地200多万人口的大城市的建成规模。

这几年，中心区人口开端集聚、人气开端复苏。一方面，鄂尔多斯(600295)大力引进清北等高校毕业生（年薪60万），打造教育强区，下辖7旗的人口开端向三个中心区集聚。另一方面，陪子女读书的父母或上一辈，只要在鄂无房，就可以申请公租房，租金只有销售市场价的40%。而且，中心城区市容市貌大为改善，加上有公租房保障，周边晋陕宁乃至东北等地人口流向鄂尔多斯(600295)。今日股市行情大盘走势

目前在鄂尔多斯(600295)买房的人群中，20%~25%为下辖7旗的人口、15%~20%的为市外人口（包含省外），大概60%为本地新市民及换房人群。还有，很多驻鄂的能源型国企，虽然其员工都是外省人，他们可能在鄂只居住3~5年，但也情愿在这个城市买套房。无他，一则小孩可以上学，二则老人可申请保障房，三则这里的环境实在太优雅了。

这几天，笔者每天早晨都会到康巴什的大街上跑步，发觉到处都是绿意浓浓的公园与碧道，感觉城市就在公园中。调研当地企业、开发商、个体户、环卫工人，很多从业人员是外省市人，他们都在重复一句话，这里环境好，适合老人养老、小孩上学。作为一个西北荒漠上打造出来的四线能源型城市，基础人口少且极其分散的情况下，能成为人口净流入城市，实在难得。今日股市行情大盘走势

当地人、企业不断提及10年前的那场金融风暴（民间借贷）。明显，经历过了“硬着陆”和体感痛，才会痛定思痛。即便2019年房价回到了10年前，但鄂尔多斯(600295)并未经历内地和沿海城市2020年下半年到2021年上半年的楼市新一轮暴涨。谈及买房目的，无人会说炒房。一则，外地炒房退出，全款和公积金贷款买房占了80%；二则，近些年房子供应比较多。

当然，有环境、教育优势，康巴什新区的房价很贵，很多项目均价超过1.5万元，但近些年东康阿（东胜-康巴什、阿镇）一体化很快。东胜是老城区，生活气息浓，康巴什是行政办公CBD，而一河之隔且主城区无缝对接的阿镇，已成为疏解康巴什居住需求的新中心。很多康巴什工作的人会在周末、下班时回到东胜或阿镇。能源红利始终要过去，好在鄂尔多斯(600295)将能源红利转化为城镇化红利，从而产生聚拢效应。当地政府咨询我，转型很难，怎么办？笔者想说的是，只要把能源红利延续向城镇化运送，以环境和公共服务吸引人，转型就有期望。今日股市行情大盘走势

（作者系房地产(512200)资深钻研人士）

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