长租公寓出招转移空置压力痛点仍待解决

过去几年，各地长租公寓频频“爆雷”，租客和业主都成为受害者。随后，长租公寓销售市场也迎来了最强监管。经过大洗牌之后，长租公寓销售市场开端走向理性进展。证券时报记者实探发觉，为了降低风险，长租公寓销售市场的玩家们有了很多“新玩法”。

长租公寓新玩法：

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“高收低租”曾是长租公寓的行业诟病，面对不温不火的租赁销售市场，怎么转移房屋空置的压迫？

“之前，我跟一家长租企业签了5年合约，我能收到60个月租金，但要给对方出租66个月，相当于多给长租企业6个月的出租时间。”一位曾经将自己的房屋出租给长租企业的业主告知记者，“合约期间每个月的治理费由我来交，这一点我也觉得蛮不合理。”记者发觉，过去多数企业与业主的签约方式，关键都是以每年收取一个半或两个月租金作为治理费，合约期间业主就可以成为“甩手掌柜”，无须承担操纵风险。

“现在长租公寓太多，租赁行情也非很好，人们也很害怕空置压迫。”在深圳罗湖水贝村，城市更新项目后回迁物业交付，大量出租房源引起很多长租企业的关心。记者发觉，一些长租公寓的收房模式发生了很大改变，特殊是分摊了空置压迫。一家长租企业的工作人员告知记者，他们与业主签署的租赁协议，运营服务费改为每月收取租金的10%，假如房源空置，长租企业也无须交付房租给业主。“不过，人们的服务费包含了维修、保洁、保养和维护等花费。将来，人们还将每月收取每平方米1.8元的系统服务费。”股票行情推荐

与以往的长租企业“包装修”的模式不同，记者看到，现在一些长租企业赋予业主的租金指导价普遍高于销售市场租赁价格，但前提是业主需要按照房源面积的大小支付肯定的装修花费。“例如70平方米的房源人们可以给到每月8600元的房租，突出高于6500元左右的销售市场价，但业主需要支付约6万元的预估装修费，有相当的装修水平才能匹配高租金。”一位长租企业的负责人告知记者，“现在长租公寓太多，深圳的租赁行情也一般，人们也害怕空置压迫，加上过去的爆雷潮，人们收房的时候也会变得慎重。”记者也对多位业主进行采访，针对如今的“收租模式”，多数业主也觉得没有从前的模式“划算”，乃至让自己负担空置压迫。

仍有痛点待解决

此外，为了降低运营压迫，记者发觉一些长租公寓也开端“短租”。在福田八卦岭的一家高级公寓，记者看到最短的租期可以是一个月，但租金会相对较高。长租公寓“短租”的背后，好像凸显行业本身面临的困境：依靠资金和高出租率。在业内人士看来，通常聚合式长租公寓的空置率应尽量在5%以下，分散式公寓应尽量操纵在10%以下。假如高于这一标准，租赁企业盈利压迫就会加大。股票行情推荐

虽然经历了“爆雷潮”，但近年来长租公寓的进展愈发受到重视。不管是房企背景的长租公寓品牌，還是创业系及中介系品牌，在经历了大洗牌后，无论是在重资产投入還是规模扩张上都更为慎重。长租企业自如于2021年8月首次公布了2021年聚合式租赁项目经营数据。数据显示，自如在全国8城治理65栋聚合式项目。记者从自如方面获悉，目前自如已实现107栋聚合式公寓，其中包含6座大型租赁社区，入住率稳定在98%。

过高的杠杆加上较低的盈利能力，是过去几年长租公寓行业遇到庞大挑战的重大原因。长租公寓企业过去频频“爆雷”，实际上还是行业进入理性健康期必经的阶段。去年以来，多个城市通过销售市场监管、减税、增加租赁用房供应、奖补等一系列措施，培养和进展住房租赁销售市场。与此同时，多个城市也继续颁布多项规范现行政策，从设立资金监管、规范租金支付周期、严控租金贷等方面规范住房租赁销售市场进展。仲量联行华南区评估和咨询服务部负责人宋丽敏表达：“随着中国公募REITs把保障性租赁住房纳入底层资产，信任目前深圳销售市场上的各类‘城中村改造’‘存量改造’‘新建公共住房’等销售市场玩家会更加关心租赁住房产品的合规性、销售市场布局、盈利增长、运营治理能力等。”

不过，针对租客来说，针对长租公寓品质和服务质量的投诉依然多发，押金、租金缴纳、退款渠道及标准无法统一，这些痛点、难点如何破解仍需要政府和从业企业共同努力。股票行情推荐