从实际出发完善房地产政策优化商品房预售资金监管

在房地产(512200)方面，中心政治局会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、非用来炒的定位，支持各地从当地实际动身完善房地产(512200)现行政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产(512200)销售市场平稳健康进展。

会议在现行政策制定方面的表述，由此前的“因城施策”改为“支持各地从当地实际动身完善房地产(512200)现行政策”。

对此，广东省住房现行政策钻研中心首席钻研员李宇嘉接受证券时报记者的采访时表达，从当地实际动身，意味着因城施策进一步细化，本地因城施策和调整现行政策的权限增加。4月份楼市进一步下滑，同比、环比下滑加大，超出了预测，影响到了行业稳定、投资稳定、就业稳定以及“稳增长”的方略，也促使现行政策进一步完善。因此，现行政策纾困从非热点城市到了热点城市，限购、限贷、限售等限制性现行政策或将灵敏调整。今日股票行情分析

“支持各地从实际动身完善房产现行政策，意味着最近几个月地方各种放松现行政策中心是认可的。同时，不管是地方還是國家层面的现行政策调整，只假如支持刚需和改善需求的，都是可以出现行政策的。”上海易居房地产(512200)钻研院副院长杨红旭接受证券时报记者的采访时说。

不过，李宇嘉同时指出，会议再次强调坚持“房住不炒”，意味着现行政策可以松动和调整，但不会纵容无底线去刺激楼市。因为，当前楼市下滑很大程度上与疫情的影响有关，不能因为疫情的短期影响，而将现行政策也短期化了，现行政策要小步快跑，有所为有所不为，要与长效机制结合起来，逐步地引导销售市场回稳和预测的改善。

值得注意的是，此次会议首次提出“优化商品房预售资金监管”。对此，李宇嘉认为，虽然國家层面出了预售资金监管新规，但由于很多项目超融、预售资金挪用，导致现金流不足以覆盖债务。银行、信托或其他金融债权人作为抵押权人，自然就把预售资金锁死了，不让提取。导致资金躺在那里，但项目烂尾或停工。其它一种情况，各方债权人都来索债权保障，多方博弈导致僵持不下，资金动不了。年初住建部已经公布了一个预售资金监管的新规定，关于监管的内容、监管额度和范围都作了明确的部署，除了重点资金监管部分之外，其他都可以提取，可是这依然解决不了问题，需要再次完善。今日股票行情分析

针对优化资金监管，杨红旭认为，一方面，有部分地区商品房预售资金监管不到位，还需要进一步从严监管；另一方面，有部分地区过去几个月针对开发企业的资金监管过严了，应该按照规范来。

在李宇嘉看来，优化预售资金，新老划断是较为好的解决思路。新资金进来以后，辅以现行政策扶持（比如容积率奖励、规划调整等），资金封闭运转，使用范围与前序资产负债涉及的项目隔离，通过新的项目盘活，释放新的预售资金，首先确保交楼，然后偿还新投资方，剩余资金去解决其他债务。