财政留后手应对卖地收入下降市场静待楼市回暖

作为政府性基金收入的关键来源，国有土地使用权出让收入（下称“土地出让金”）的表现好坏既反映出土地销售市场冷暖，也关系到地方财政局运作。最新数据显示，前两月国有土地使用权出让收入同比下降29.5%，低迷的土地销售市场表现增加了全年销售市场回暖的不确定性。

接受证券时报记者的采访的专家认为，今年土地销售市场能否回暖还待针对提升房企购房意愿、满足购房者需求的房地产(512200)宽松现行政策进一步颁布落地，但不应过度担忧其对财政局的影响，财政局不仅已对土地出让金超预测下滑做出了预算调整，还留有资金与现行政策空间能够镇静应对。信任在一系列优化聚合供地规则、优化拿地流程、促进房地产(512200)销售现行政策在广泛落实落地后，土地销售市场将迎来回暖。

财政局“卖地”收入今日股票行情大盘走势

日前，财政局部公布2022年1~2月财政局收支情况，虽然前两月全国一般公共财政局收支均实现同较为快增长，反映出财政局积极靠前发力，但1~2月累计的全国政府性基金预算收入却同比下降了27.2%，成为收入端的连累项，关键是作主导要收入来源的国有土地使用权出让收入同比下降了29.5%。

由于去年前两月土地出让金同比大幅增长67.1%，是自2012年以来的最高增速，因此今年前两月土地出让金的下滑与同期基数较高有肯定关系。但多位专家都向证券时报记者强调，年初以来土地销售市场的冷清才是主因。

“土地出让金收入的回落，与前端房地产(512200)销售面积的回落存有较为突出的关联。”中泰证券钻研所现行政策组负责人、首席预测师杨畅向证券时报记者指出，今年前2个月，住宅销售额同比下降22.1%，而且住宅销售面积同比下降13.8%。当前，土地销售市场销售端仍在回落过程中，导致开发商拿地积极性不足，进而体现在土地出让金隐藏同比回落。今日股票行情大盘走势

除销售端外，前两月土地销售市场的冷清还表现在供需两端。据中指钻研院数据，2022年1~2月全国推出各类用地规划建筑面积同比减少27%。2月推出各类用地规划建筑面积同比减少27.6%，成交面积同比减少31%。

中指钻研院土地事业部钻研负责人张凯对记者表达，在融资和回款双重压迫之下，房企总体拿地意愿延续下跌，而这种势头在今年前两月并未有突出扭转。此外，今年1~2月受到聚合供地现行政策的影响，地方政府推出地块较少，其中22个聚合供地城市中仅有北京、宁波完成土拍，也直接导致了土地出让金收入同比的突出下降。

“仅按照现在的调控现行政策力度和房企经营情况看，要实现全年土地出让金与去年持平的难度较大。”中原地产首席预测师张大伟对证券时报记者说，若想实现土地销售市场回暖，后续还需加大对房企、购房者的支持力度，并积极落实相关现行政策。今日股票行情大盘走势

财政局留招

应对超预测情形

若土地销售市场延续冷清，土地出让金隐藏超预测下滑，是否会影响到地方财政局运作，对地方财政局支出形成掣肘？销售市场上对此存有担忧之声。今日股票行情大盘走势

“若土地出让金超预测下滑，将直接导致地方可用财力下降，不利于宏观调控目的的实现。”财信钻研院副院长伍超明告知证券时报记者，由于城投平台举债融资多以土地作为抵押品，土地出让金超预测下滑还将削弱城投平台的举债能力，从而增加财政局风险。其它，由于专项债券纳入政府性基金预算治理，土地出让金超预测下滑将增加专项债券的偿付风险。

面对土地销售市场行情的不确定性，财政局部也在今年预算安排中有所动作。财政局部在《关于2021年中心和地方预算履行情况与2022年中心和地方预算草案的报告》（下称“财政局预算报告”）中已经将全国政府性基金预算收入同比增速从去年的1.1%下调至今年的0.6%，将地方政府性基金预算本级收入同比增速从去年的0.9%下调至今年的0.4%。

考虑到2021年土地出让金占到地方政府性基金收入超九成，今年预算草案对政府性基金预算收入的下调可以明白为是对全年土地出让金收入水平预测的下调。今日股票行情大盘走势

同时，在今年的财政局预算草案中，中心政府性基金预算收入总量较支出总量多出4000亿元。多家机构都推测，中心账本预留的4000亿元或为地方财政局紧张、完成预算目的存有难度的情形留出现行政策空间。

除调整财政局预算草案外，财政局仍有充分的现行政策工具应对不时之需。伍超明表达，若土地出让金超预测下滑，财政局可通过加快发行公募REITs（不动产投资信托基金），盘活存量财政局资产，增加地方政府可用财力；可加快推进地方政府投融资平台销售市场化转型，降低城投平台对土地销售市场的依靠。接下来，还应加强政府专项债券项目资金绩效治理，渐渐实现专项债券项目收益与融资自求平稳。

土地销售市场回暖今日股票行情大盘走势

仍需现行政策呵护

虽然前两月土地出让金下滑显著，但从房企购地节奏以及房地产(512200)现行政策边际宽松的销售市场环境看来，土地销售市场在后续回暖也并非难事。

易居钻研院智库中心钻研总监严跃进就向证券时报记者指出，从供地的时间节点看来，3月份各地会迎来聚合供地第一波高峰，客观上会使得土地交易行情有所提振，也将对土地出让金等收入带来提振效应。今日股票行情大盘走势

他还强调，当前土地销售市场冷清的核心症结在于房企自身拿地意愿不强，部分房企针对拿地有心无力，所以一定加快提振销售市场信念的步伐，激活房企拿地。一方面，积极做好房屋销售工作，促进房地产(512200)销售市场行情回暖。另一方面，应采取措施减少疫情对房企、购房者的干扰，同时减少拿地流程的繁冗环节，积极促成交。

“当前的现行政策发力点在满足购房者的需求上，能加快库存的去化和房企的回款。但在满足购房者的购房需求之外，仍应满足房企的利润需求。”张凯表达，各地已在今年聚合供地的现行政策、土拍规则、地块要求、起始价等方面均做出了肯定的优化，特殊是一些去年流拍的地块在今年第一批次重新挂牌时的要求均有所降低，为房企降低拿地成本从而提升其利润空间。

在杨畅看来，今年以来，全国有近60个城市调整房地产(512200)销售现行政策，相关现行政策包含下调房贷利率、购房补贴、降低首付比例、上调公积金贷款额度或公积金贷款条件放宽、开放落户条件，但一揽子宽松现行政策的施策对象多以三、四线城市主导，针对全国楼市的支撑依然有限。将来，包含直辖市、各省会城市以及计划单列市在内的核心城市能否颁布有力措施，针对房价止跌企稳、促进销售市场正向循环或较为关键。今日股票行情大盘走势