楼市近600次调控政策底显现“稳定”成2022年主基调

2021年已经进入岁尾。针对房地产(512200)销售市场而言，“房企变局”“密集调控”“现行政策底显现”等是这一年的关键词。

这一年，房企“三条红线”和“聚合供地”等现行政策在2021年年初正式实行，房地产(512200)行业也迎来了重大的变化——过去行业的高杠杆、高周转、高回报的模式已经不在。股票行情网

这一年，伴随着全国调控现行政策的密集颁布，房地产(512200)行业销售也展现“前高后低”的态势。据中原地产钻研中心统计，11月全国房地产(512200)调控现行政策次数再次高位，单月高达56次房地产(512200)调控，年内累计房地产(512200)调控次数高达586次。

展望将来，多位业内人士在接受证券时报记者的采访时表达，“稳定”是明年楼市的主基调，年末各种调控现行政策的指向就是稳定楼市，这也代表了现行政策见底。另一方面，现行政策有望将紧紧围绕“三稳”任务，因城施策、供需两端发力；同时，适度加快长租房销售市场进展，推进保障房建设。股票行情网

现行政策底显现

2021年年初，涉及房企融资、拿地的现行政策接连颁布，其中包含备受销售市场关心的“三条红线”监管新政。股票行情网

实际上，早在去年8月20日，住建部、人民银行等就明确了12家重点房企资金监测和融资治理规则将在当年9月1日进行试点，也就是业内称之为的房企融资“三道红线”现行政策，该现行政策从今年初开端正式实行。

三条红线现行政策实施以来，房企普遍加快了降低有息负债的进程，特别是龙头房企。股票行情网

据海通证券(06837)统计，2021年上半年，部分龙头房企杠杆率有所下降。截至2021年上半年底，除绿地控股(600606)、首开股份(600376)、华发股份(600325)、金融街(000402)、光明地产(600708)、鲁商臵业以外，其统计的部分龙头A股上市公司三道红线（剔除预收账款的资产负债率小于70%；净负债率小于100%；现金短债比大于1）全体达标。

进入2月，一份自然资源部公布的住宅用地分类调控文件流出，文件要求重点城市住宅用地实现“两聚合”：聚合公布出让公告，且2021年公布住宅用地公告不能超过3次；聚合组织出让活动。其中，重点城市包含4个一线城市，18个二线城市。股票行情网

聚合供地现行政策改变了房企的拿地节奏，也被业内视为2021年房地产(512200)最大销售市场变化之一。

“2021年，土地销售市场在上半年高位运作后，下半年总体土地销售市场开端隐藏了突出的下调迹象，随着房地产(512200)销售市场成交降温，房企资金链压迫愈来愈大，拿地房企积极性愈来愈低。”中原地产首席预测师张大伟对证券时报记者表达，聚合供地改变了房企原有的开发节奏。随着房地产(512200)销售市场的变化而冷热不均，2022年聚合供地现行政策有望再次调整。股票行情网

中原地产钻研中心数据也显示，截止11月，2021年年内全国热点的100个城市卖地金额为4.05万亿，同比2020年同期隐藏了下调，下调幅度为7.4%，从土地销售市场数据看，热度延续降低已经成为了行情趋势，特殊是2021年下半年来，土地销售市场延续低迷。

此后，各类限价、限售、限购等现行政策密集颁布，地产行业调控加码信号不断被释放。根据中原地产钻研中心统计，2021年1~8月累计房地产(512200)调控次数超过400次，刷新了历史纪录。股票行情网

值得注意的是，9月以来，房地产(512200)现行政策开端渐渐转暖成为业内共识。

9月底，央行在第三季度例会上提出要维护房地产(512200)销售市场的健康进展，10月，哈尔滨等部分城市颁布了相关现行政策，稳定房地产(512200)销售市场。12月，高层会议提出要“支持商品房销售市场更好满足购房者的合理住房需求”，并首次提出要促进房地产(512200)业的“良性循环”。股票行情网

在张大伟看来，楼市预防下调过快有望成为将来的现行政策行情趋势，“稳定”是明年楼市最确定的关键词。“近两年来，楼市调控更加严格。一边是对热点城市的新房、二手房的限价令，另一边是全国多个城市新房的限跌令，房价暴涨会放大金融风险，而房价断崖式下挫也同样非稳定，也会波及金融系统。年末各种调控开端稳定楼市，全国超过20个城市开购房补贴，都代表了现行政策的见底。”

光大银行(601818)金融销售市场部宏观预测师周茂华也对记者表达，房地产(512200)调控稳字当头，各地因城施策，落实“三稳”任务。“不能让房价非理性上涨，房企无序加杠杆，同时，也不能让房地产(512200)过冷，房地产(512200)销售市场过热与过冷都是有害的。”展望将来，现行政策仍将紧紧围绕“三稳”任务，因城施策、供需两端发力，根据区域具体房地产(512200)销售市场供需情况，对调控现行政策肯定预调微调；同时，适度加快长租房销售市场进展，推进保障房建设。股票行情网

“估计在‘房住不炒’的大基调下，短期信贷现行政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断放大，地方将响应中心要求因城施策，对地产相关链条不顺畅的问题采取针对性举措，加快落地扶持类现行政策，除加大购房补贴外，降低贷款利率、减免部分交易税额等现行政策亦存微调预测。”中指钻研院指数事业部钻研副总监陈文静告知记者。

风险事件有望减少股票行情网

在今年房企融资环境延续趋紧的大背景下，不少知名民营房企在下半年隐藏债务违约现象或苗头。

2021年7月，蓝光进展公布部分债务无法如期偿还的公告；8月，阳光100也表达无法支付到期的可转换债券。9月，恒大集团理财停止兑付的消息传出，这一事件引发了恒大自身的流动性危机，也在肯定程度上预示了后续其他房企可能隐藏债务风险。股票行情网

10月以来，包含花样年、当代置业(01107)、新力控股等隐藏美元债(501300)务兑付困难的情况，这也导致地产美元债(501300)大幅下挫。

中原地产钻研中心统计，进入10月以来，已先后有绿地控股(600606)、阳光城(000671)、佳兆业、雅居乐、绿城中国(03900)、合生创展、新城进展、禹洲集团等多只地产美元债(501300)隐藏大幅下挫。中资地产美元债(501300)普遍隐藏近20%的下滑。其中，2021年到期的债券受到的冲击最大，其次是2022年到期债券，2023、2024、2025年到期债券下滑较为平缓。股票行情网

“背后核心原因還是房地产(512200)调控，特殊是三条红线抑制了房企融资渠道，而销售收紧又导致企业回款困难，开发贷、按揭贷款双收紧，使得房企还债能力锐减。”张大伟告知记者。

值得注意的是，不少房企也在通过瘦身、融资等方式积极自救，房企风险事件有望减少成为业内共识。股票行情网

中指钻研院企业事业部钻研负责人刘水对记者表达，随着行业对流动性风险的重视，部分处在危险边缘的房企开端积极采取措施，通过变卖资产、股东借款、增发配股等方式补充资金，对缓解短期债务压迫起到了积极作用。“当前融资相关现行政策基础见底，保障正常融资、现行政策纠偏成为监管的关键方向，房企的合理融资需求正在得到满足。因此综合看来，将来房企的风险事件会逐步减少。”

房企积极谋变股票行情网

值得注意的是，今年的房地产(512200)销售市场销售情况展现出“前高后低”的行情也被业内高度关心。

据國家统计局12月15日最新公布的数据显示，2021年1~11月，商品房销售面积为15.8亿平方米，同比增长4.8%，比2019年1~11月份增长6.2%，两年平均增长3.1%；销售额方面：2021年1~11月，商品房销售额为16.2万亿元，同比增长8.5%，比2019年1~11月份增长16.3%，两年平均增长7.8%。股票行情网

不过，就单月看来，房地产(512200)销售市场销售情况已经连续多个月处于下降态势。

中指钻研院的数据显示，11月，销售市场仍处于调整阶段，叠加去年同期高基数影响，全国商品房销售面积、销售额分别下降14.0%和16.3%，连续4个月维持两位数下降，但受信贷环境边际改善等因素影响，降幅较上月分别收窄7.7和6.3个百分点。股票行情网

“受前期调控发力和银行按揭额度紧张等因素影响，下半年房地产(512200)销售市场调整压迫增加，销售市场总体降温，个别房企隐藏违约事件，购房者观望心绪上升，进一步连累销售市场活泼度下降，房企销售面积和销售额均隐藏下滑。”

在陈文静看来，上半年房企加大营销力度，销售面积达历史同期最高水平，总体表现超预测。三季度销售市场突出降温，商品房销售面积同比转降。 股票行情网

从短期销售市场行情趋势看，房企销售下滑，短期偿债压迫加大成为共识，在此背景下，不少房企们挑选开源节流。

以万科为例，11月17日，万科在内部倡议，提出要转变黄金时代的惯性思维方式，将经营理念贯穿始终，对不产生价值的动作和开支做减法，花小钱办大事等工作要求。股票行情网

张大伟认为，除了开源节流，维持流动性，静心赚小钱，房地产(512200)商更要转变思路，着眼于打磨产品品质。“接下来是房企大洗牌的时刻，谁的品质更好，就更能吸引用户，在收缩的房地产(512200)销售市场中分一杯羹。认清形势，加快转变，才能有机会熬过行业冬天，赢得下半场竞争的门票。”

另一方面，房企的转型也在今年常被提及，不过业内提醒要谋定而后动。刘水认为，房地产(512200)行业总体的利润率延续下滑，在这样的背景下，房企切忌盲目，毕竟跨领域是有门槛和资金投入的，不能为了转型而转型，所以企业应根据自身实际情况和进展需要慎重调整进展战略。股票行情网